Introduction
Dans une décision du 17 septembre 2025 (N° 494888), le Conseil d'État, statuant en chambres réunies, a apporté une précision importante sur la notion d'immeuble pour la qualification de société à prépondérance immobilière (SPI) au sens de l'article 219, I, a sexies-0 bis du code général des impôts (CGI).
La Haute Juridiction administrative a jugé que les carrières constituent dans leur ensemble des biens immeubles de par leur nature même, censurant l'analyse de la cour administrative d'appel de Paris qui avait exclu les gisements du périmètre immobilier au motif de leur vocation à être ultérieurement extraits.
Cette décision, mentionnée aux tables du recueil Lebon, intéresse directement les entreprises du secteur extractif et du BTP détenant des participations dans des sociétés exploitant des carrières. Elle s'inscrit dans un courant jurisprudentiel récent précisant les contours du régime des SPI, à la suite de la décision du 8 octobre 2025 relative à la méthode d'évaluation de l'actif.
Résumé de la Décision du Conseil d'État
L'affaire concernait la société par actions simplifiée (SAS) Eiffage Infrastructures, filiale du groupe Eiffage, qui avait fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur les exercices clos en 2014 et 2015. À l'issue de ce contrôle, l'administration fiscale avait remis en cause la déductibilité des provisions pour dépréciation des titres de participation détenus par cette société dans le capital de seize sociétés exploitant des carrières.
L'enjeu portait sur la qualification de ces sociétés de carrières en tant que sociétés à prépondérance immobilière. Si cette qualification était retenue, les provisions pour dépréciation de leurs titres échappaient au régime des moins-values à long terme et devenaient déductibles du résultat imposable au taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés. Dans le cas contraire, ces provisions relevaient du régime des plus-values à long terme et n'emportaient aucun avantage fiscal immédiat.
La cour administrative d'appel de Paris, par un arrêt du 5 avril 2024, avait confirmé la position de l'administration. Elle avait jugé que les gisements des carrières, dès lors qu'ils ont vocation à être ultérieurement extraits des terrains, ne devaient pas être regardés comme des immeubles au sens de l'article 219, I, a sexies-0 bis du CGI.
Le Conseil d'État censure cette analyse pour erreur de droit. Il énonce que les carrières constituent dans leur ensemble des biens immeubles de par leur nature même, sans qu'il y ait lieu de distinguer entre le terrain et les matériaux destinés à l'extraction. L'arrêt de la cour administrative d'appel est annulé et l'affaire renvoyée devant cette juridiction.
Analyse Juridique et Fiscale
Le régime des provisions pour dépréciation de titres de SPI
Le cadre juridique de cette affaire repose sur l'articulation de deux dispositions du CGI.
En principe, les provisions pour dépréciation de titres de participation relèvent du régime des moins-values à long terme, en application du 5° du 1 de l'article 39 du CGI. Ce régime neutralise l'effet fiscal de ces provisions : elles ne réduisent pas le résultat courant soumis à l'impôt sur les sociétés au taux normal.
Toutefois, l'article 219, I, a sexies-0 bis du CGI prévoit une exception pour les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées. Ces titres sont exclus du régime des plus et moins-values à long terme. Par conséquent, les provisions pour dépréciation afférentes à ces titres retrouvent le régime de droit commun : elles sont déductibles du résultat imposable au taux normal de l'IS.
Une société est qualifiée de SPI lorsque son actif est constitué, pour plus de 50 % de sa valeur réelle, par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier ou par des titres d'autres SPI. La loi prévoit cependant que ne sont pas pris en considération les immeubles affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole.
La question de la nature immobilière des carrières
Le point central du litige portait sur la qualification juridique des gisements de carrières. La cour administrative d'appel avait retenu un raisonnement fondé sur la destination économique des matériaux : puisque les gisements ont vocation à être extraits du sol pour devenir des biens meubles (granulats, pierres, sable), ils perdraient leur nature immobilière dès lors que leur finalité est la séparation du fonds.
Cette analyse s'apparente à la théorie civiliste des meubles par anticipation, selon laquelle un bien immeuble peut être traité comme un meuble lorsque les parties l'envisagent dans sa destination future de séparation du fonds de terre.
Le Conseil d'État rejette cette transposition en matière fiscale et affirme un principe clair : les carrières constituent dans leur ensemble des biens immeubles de par leur nature même. Cette formulation fait écho à la classification traditionnelle du droit civil, selon laquelle les fonds de terre sont immeubles par leur nature (article 518 du code civil).
La portée du raisonnement du Conseil d'État
La décision retient une approche unitaire de la carrière. Le Conseil d'État refuse de décomposer le bien en deux éléments : le terrain d'un côté et les matériaux extractibles de l'autre, pour les qualifier séparément. Tant que les gisements n'ont pas été extraits, ils font partie intégrante du sous-sol et du fonds de terre. C'est la nature actuelle du bien qui détermine sa qualification, et non sa destination économique future.
Ce raisonnement se justifie à plusieurs titres :
- Cohérence avec le droit civil : les gisements non extraits restent incorporés au sol et participent de la définition même du fonds de terre.
- Refus de l'anticipation fiscale : admettre que des éléments encore incorporés au sol perdent leur nature immobilière au motif de leur destination future reviendrait à introduire une fiction juridique non prévue par le texte fiscal.
- Sécurité juridique : la qualification de SPI s'apprécie à une date déterminée (clôture de l'exercice ou date de cession). À cette date, le gisement est un immeuble. Sa transformation future en meuble est un événement ultérieur et incertain.
La question pendante : l'exclusion des immeubles d'exploitation
L'affaire est renvoyée devant la cour administrative d'appel de Paris, où un second débat pourrait s'ouvrir. L'article 219, I, a sexies-0 bis du CGI prévoit que les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ne sont pas pris en compte pour le calcul du seuil de 50 %.
Or, les carrières sont exploitées industriellement par les sociétés concernées. Se pose alors la question de savoir si les gisements, désormais qualifiés d'immeubles, doivent être exclus du calcul au titre de cette clause. La jurisprudence antérieure du Conseil d'État tend à distinguer les moyens permanents d'exploitation (bureaux, entrepôts, ateliers), qui sont exclus, des immeubles qui constituent l'objet même de l'activité, qui ne le sont pas. La cour de renvoi devra trancher ce point.
Conclusion
La décision du 17 septembre 2025 (N° 494888, Sté Eiffage) apporte une clarification attendue sur le périmètre des actifs immobiliers à prendre en compte pour qualifier une société de SPI. En jugeant que les carrières sont des immeubles par nature, le Conseil d'État adopte une approche unitaire qui refuse de dissocier le terrain de ses gisements au motif de leur destination extractive.
Cette décision a une portée significative pour les groupes du BTP et du secteur extractif détenant des participations dans des sociétés de carrières, de sablières ou d'autres sites d'extraction. Si ces sociétés sont qualifiées de SPI, les provisions pour dépréciation de leurs titres deviennent déductibles au taux de droit commun de l'IS, générant une économie de trésorerie immédiate.
Combinée à la décision du 8 octobre 2025 (N° 493896) qui a précisé la primauté de la valeur réelle pour l'évaluation de l'actif des SPI, cet arrêt complète le cadre jurisprudentiel applicable : il clarifie d'abord quels actifs sont des immeubles, avant que la seconde décision ne précise comment les évaluer pour déterminer si le seuil de 50 % est franchi.
