🏛️ Simulateur SCI à l'IR Expert
Calculs Fiscaux Professionnels - Méthode LexaNova
Analysez précisément votre investissement immobilier en SCI transparente. Calculs année par année : déficit foncier, effort financier, plus-values, TRI final.
📚 Guide Complet : SCI à l'IR pour l'Investissement Immobilier
🎯 Qu'est-ce qu'une SCI à l'IR ?
La Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'Impôt sur le Revenu est l'une des structures les plus utilisées pour l'investissement immobilier locatif. Dans ce régime, les revenus locatifs sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers au niveau des associés, selon leur pourcentage de participation dans la société.
💡 Principe clé : La SCI est "transparente" fiscalement. Elle ne paie pas d'impôt sur les sociétés, mais les revenus remontent directement dans la déclaration personnelle des associés.
✅ Avantages de la SCI à l'IR
- • Simplicité de gestion : Comptabilité simplifiée, pas d'IS à payer
- • Transmission facilitée : Donation progressive des parts possibles
- • Déficit foncier : Déductible du revenu global (limite 10 700€/an)
- • Plus-value exonérée : Après 22 ans de détention (IR) et 30 ans (PS)
- • Financement facilité : Les intérêts d'emprunt sont déductibles
⚠️ Inconvénients à Connaître
- • Taxation sur l'encaissé : Impôt dû même si les loyers servent à rembourser l'emprunt
- • Taux d'imposition élevé : TMI + 17,2% PS + éventuelle CEHR (jusqu'à 62,2%)
- • Effort financier : Souvent déficitaire pendant la période d'emprunt
- • Pas d'amortissement : Le bien ne peut pas être amorti fiscalement
- • Frais d'acquisition : Non déductibles (contrairement à l'IS)
⚖️ Règles Fiscales Applicables en 2025
📊 Revenus Fonciers
- Recettes imposables : Loyers + charges récupérées
- Charges déductibles : Intérêts d'emprunt, travaux de réparation, charges de copropriété, taxe foncière, assurances
- Non déductibles : Amortissement du bien, frais d'acquisition
- Déficit foncier : Limite 10 700€/an, report illimité des excédents
💸 Taux d'Imposition
- TMI 2025 : 0%, 11%, 30%, 41%, 45%
- Prélèvements sociaux : 17,2% (CSG 9,9% + autres 7,3%)
- CEHR : jusqu'à 4% si RFR > 250K€ (500K€ couple)
- Taux effectif max : 45% + 17,2% + 4% = 66,2%
- * CSG partiellement déductible : taux réel ≈ 62,2%
📈 Plus-Value de Cession : Règles 2025
🎯 Abattements pour Durée de Détention
Impôt sur le Revenu (19%)
- • 6e à 21e année : 6% d'abattement par an
- • 22e année : 4% d'abattement
- • Après 22 ans : Exonération totale IR
Prélèvements Sociaux (17,2%)
- • 6e à 21e année : 1,65% d'abattement par an
- • 22e à 29e année : 1,60% d'abattement par an
- • 30e année : 9% d'abattement
- • Après 30 ans : Exonération totale PS
💰 Calcul de la Plus-Value
Formule de calcul :
💡 Astuce : La stratégie optimale est souvent de conserver le bien 22 ans minimum pour bénéficier de l'exonération IR sur la plus-value.
💼 Exemple Concret d'Investissement
Voici un exemple type illustrant les enjeux fiscaux d'un investissement SCI à l'IR :
📊 Hypothèses
- • Acquisition : 1 000 000 €
- • Apport : 200 000 € (20%)
- • Emprunt : 800 000 €
- • Loyer : 5 000 €/mois
- • TMI : 41%
⚠️ Problématique
- • Taux effectif : ~58,2%
- • Impôt : 584 000 € sur 18 ans
- • Effort financier : 400 000 €
- • Cash-flow négatif pendant l'emprunt
🎯 Résultat Final
- • TRI après impôts : 5,52%
- • Gain net : 596 000 €
- • Capital final : 1 196 000 €
- • Rentable sur le long terme
🤔 SCI à l'IR : Bonne ou Mauvaise Stratégie ?
✅ Recommandée Si :
- • Horizon long terme : Détention prévue > 22 ans
- • TMI modérée : Tranche 11% ou 30%
- • Déficits à utiliser : Autres revenus élevés
- • Transmission patrimoniale : Donation progressive des parts
- • Capacité d'effort : Possibilité de financer le déficit
❌ À Éviter Si :
- • TMI élevée : 41% ou 45% + CEHR
- • Besoin de cash-flow : Rentabilité immédiate recherchée
- • Horizon court : Revente prévue < 15 ans
- • Capacité limitée : Impossibilité de financer les déficits
- • Revenus modestes : Déficit foncier non utilisable
📋 Notre Simulateur LexaNova vous permet d'évaluer précisément ces enjeux avec vos propres données pour prendre la meilleure décision d'investissement.
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