Simulateur SCI à l'IR Expert

La Société Civile Immobilière soumise à l'impôt sur le revenu (SCI IR) représente aujourd'hui la solution patrimoniale la plus utilisée par les Français pour structurer leurs investissements locatifs. Selon les statistiques de l'INSEE, plus de 70% des SCI créées chaque année optent pour ce régime de transparence fiscale, témoignant de son attractivité pour les investisseurs patrimoniaux.

Le principal atout de la SCI IR réside dans son régime de transparence fiscale : la société n'est pas imposée en tant que telle, ce sont les associés qui déclarent directement leur quote-part des revenus fonciers dans leur déclaration personnelle. Cette mécanique offre une flexibilité remarquable, notamment pour les stratégies de transmission familiale.

Ce que permet notre simulateur SCI IR Détaillé :

• Projection année par année de vos revenus fonciers nets
• Calcul précis de l'effort financier mensuel pendant la phase de remboursement
• Estimation du Taux de Rendement Interne (TRI) sur l'ensemble de la durée de détention
• Simulation de la plus-value nette à la revente avec application des abattements pour durée de détention
• Comparaison des différents scénarios de sortie (revente avant/après 22 ans, avant/après 30 ans)

Notre outil intègre les taux fiscaux en vigueur pour 2026 :

• Prélèvements sociaux sur revenus fonciers : 17,2%
• Prélèvements sociaux sur plus-values immobilières : 17,2%
• Impôt sur le revenu : barème progressif selon votre TMI (0%, 11%, 30%, 41%, 45%)

A l'issue de cette simulation, vous disposerez d'une vision complete de la rentabilite de votre investissement immobilier en SCI IR, des premieres annees de remboursement jusqu'a la sortie definitive. Cette projection vous permettra notamment de comparer objectivement ce regime avec l'option IS, pour laquelle nous proposons egalement un simulateur SCI a l'IS dedie.

Notre simulateur procede en 4 phases de calcul distinctes pour vous offrir une vision exhaustive :

1. Phase d'acquisition : Calcul des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire), détermination du plan de financement et de la mensualité d'emprunt.

2. Phase d'exploitation : Projection annuelle des revenus fonciers bruts, déduction des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion), calcul de l'impôt dû selon votre TMI et détermination de l'effort financier mensuel.

3. Phase de détention : Simulation de l'évolution année après année du cash-flow, prise en compte de la revalorisation des loyers, calcul du cumul des revenus nets.

4. Phase de cession : Estimation de la plus-value brute, application des abattements pour durée de détention (IR et PS), calcul de l'impôt sur la plus-value et détermination du TRI global de l'opération.

Profil investisseur : Marie et Thomas, couple trentenaire, envisagent leur premier investissement locatif. Cadres superieurs dans le secteur prive avec une TMI de 41%, ils souhaitent structurer leur acquisition via une SCI familiale pour faciliter une future transmission a leurs enfants. Leur objectif : constituer un patrimoine immobilier sur le long terme tout en maitrisant leur effort financier mensuel.

Ce cas pratique illustre pas a pas l'utilisation de notre simulateur SCI IR, depuis la saisie des parametres jusqu'a l'analyse des resultats detailles.

Etape 1 : Saisie des parametres dans le simulateur

Marie et Thomas commencent par renseigner les caracteristiques de leur projet dans le formulaire de simulation. L'interface intuitive leur permet de definir precisement leur investissement.

Figure 1 : Interface de saisie du simulateur SCI IR. Les parametres par defaut correspondent au cas pratique de Marie et Thomas : acquisition de 250 000 EUR avec 20% d'apport et financement sur 20 ans a 3,5%.

Voici les parametres qu'ils ont saisis pour leur projet :

Parametre	Valeur
Prix d'acquisition	250 000 EUR
Frais d'acquisition	8% (20 000 EUR)
Cout total d'acquisition	270 000 EUR
Apport personnel	50 000 EUR (20%)
Montant emprunte	220 000 EUR
Taux d'emprunt	3,5%
Duree d'emprunt	20 ans
Loyer mensuel initial	1 200 EUR
Charges proprietaire	200 EUR/mois (2 400 EUR/an)
TMI des investisseurs	41%
Indexation annuelle des loyers	2%
Revalorisation annuelle du bien	2%
Annee de cession envisagee	20 ans

Le simulateur calcule automatiquement le plan de financement. Avec un emprunt de 220 000 EUR sur 20 ans a 3,5%, la mensualite s'etablit a 1 276 EUR/mois. La decomposition de la premiere annee fait apparaitre environ 7 600 EUR d'interets deductibles, un levier fiscal important pour reduire l'imposition des revenus fonciers.

Eclairage fiscal : Les parametres renseignes determinent l'ensemble de la projection. Le taux d'imposition global de 58,2% (TMI 41% + PS 17,2%) s'applique aux revenus fonciers nets conformement a l'article 14 du CGI. Les interets d'emprunt sont integralement deductibles (article 31, I-1° d du CGI), ce qui reduit significativement la base imposable pendant les premieres annees.

Etape 2 : Resultats immediats et indicateurs cles

Des la validation du formulaire, Marie et Thomas obtiennent une vue synthetique de la rentabilite de leur investissement. Les indicateurs cles de performance (KPI) s'affichent instantanement.

Figure 2 : Synthese des indicateurs cles de l'investissement. Le TRI de 2,7% sur 20 ans reflete l'impact d'une TMI elevee (41%) sur la rentabilite. L'effort financier mensuel moyen s'etablit a environ 507 EUR pendant la phase de remboursement.

Ces indicateurs permettent a Marie et Thomas d'evaluer rapidement si leur projet correspond a leurs objectifs patrimoniaux. Avec une TMI de 41%, l'effort financier total sur 20 ans atteint environ 121 640 EUR et les impots cumules representent 130 316 EUR.

Analyse de l'effort financier : Pendant les 20 annees de remboursement, le couple devra fournir un effort financier mensuel moyen d'environ 507 EUR. Ce montant reste maitrise et compatible avec leur budget de cadres superieurs.

Decryptage du TRI : Le Taux de Rendement Interne integre l'ensemble des flux financiers : apport initial, efforts mensuels et plus-value nette. Un TRI de 2,7% sur 20 ans peut paraitre modeste, mais il reflete la realite fiscale d'un investisseur a TMI 41%. La strategie prend tout son sens sur la plus-value finale grace aux abattements pour duree de detention.

Etape 3 : Analyse detaillee annee par annee

Pour affiner leur comprehension, Marie et Thomas explorent les tableaux de projection detailles. Ces tableaux Premium offrent une vision annualisee complete de leur investissement.

Evolution des revenus fonciers (premieres annees) :

Annee	Loyers bruts	Charges	Interets deductibles	Revenu net imposable	Impot (58,2%)
1	14 400 EUR	2 400 EUR	7 600 EUR	4 400 EUR	2 561 EUR
2	14 688 EUR	2 448 EUR	7 320 EUR	4 920 EUR	2 863 EUR
3	14 982 EUR	2 497 EUR	7 025 EUR	5 460 EUR	3 178 EUR
5	15 583 EUR	2 598 EUR	6 390 EUR	6 595 EUR	3 838 EUR
10	17 199 EUR	2 868 EUR	4 450 EUR	9 881 EUR	5 751 EUR
15	18 986 EUR	3 165 EUR	2 100 EUR	13 721 EUR	7 986 EUR
20	20 961 EUR	3 494 EUR	0 EUR	17 467 EUR	10 166 EUR

Note : Avec un TMI de 41%, le taux d'imposition global sur les revenus fonciers atteint 41% + 17,2% = 58,2%

Cash-flow annuel et effort financier - Phase de remboursement (annees 1 a 20) :

Annee	Loyers percus	Charges + Impot	Mensualites	Cash-flow annuel	Effort mensuel
1	14 400 EUR	4 961 EUR	15 312 EUR	-5 873 EUR	489 EUR
5	15 583 EUR	6 436 EUR	15 312 EUR	-6 165 EUR	514 EUR
10	17 199 EUR	8 619 EUR	15 312 EUR	-6 732 EUR	561 EUR
15	18 986 EUR	11 151 EUR	15 312 EUR	-7 477 EUR	623 EUR
20	20 961 EUR	13 660 EUR	15 312 EUR	-8 011 EUR	668 EUR

Dans ce scenario avec cession a l'annee 20 (fin de l'emprunt), Marie et Thomas ne beneficient pas d'une phase de "rente" post-remboursement. Leur strategie repose sur la recuperation de la plus-value immobiliere a la revente, apres 20 ans de detention.

Figure 3 : Tableaux de projection annuelle Premium. Visualisez l'evolution de vos revenus fonciers, du cash-flow et des impots cumules annee apres annee. Avec une TMI de 41%, les impots cumules sur 20 ans atteignent 130 316 EUR.

Cumul des flux sur 20 ans :

• Total loyers percus : environ 350 000 EUR
• Total charges et impots : environ 185 000 EUR (dont 130 316 EUR d'impots)
• Total mensualites (20 ans) : 306 240 EUR
• Apport initial : 50 000 EUR
• Effort financier total : environ 121 640 EUR

Etape 4 : Simulation de la plus-value a la revente

Le simulateur calcule egalement la fiscalite de sortie. Marie et Thomas envisagent une revente a l'annee 20, ce qui leur permet de beneficier d'abattements significatifs pour duree de detention.

Valeur du bien a 20 ans : 250 000 EUR x (1,02)^20 = 371 486 EUR

Prix d'acquisition majore :

• Prix d'acquisition : 250 000 EUR
• Frais d'acquisition forfait 7,5% : 18 750 EUR
• Travaux forfait 15% (detention > 5 ans) : 37 500 EUR
• Total prix majore : 306 250 EUR

Plus-value brute : 371 486 - 306 250 = 65 236 EUR

Abattements pour duree de detention (20 ans) :

• IR : 15 annees au-dela de la 5e x 6% = 90% d'abattement
• PS : 15 annees au-dela de la 5e x 1,65% = 24,75% d'abattement

Calcul de l'impot sur plus-value :

• Assiette IR : 65 236 x 10% = 6 524 EUR
• Assiette PS : 65 236 x 75,25% = 49 090 EUR
• IR du : 6 524 x 19% = 1 240 EUR
• PS dus : 49 090 x 17,2% = 8 443 EUR
• Total impot sur PV : 9 683 EUR

Plus-value nette apres impot : 371 486 - 9 683 = 361 803 EUR (valeur de revente nette)

Point d'attention : Avec une revente a 20 ans (au lieu de 22 ans), Marie et Thomas ne beneficient pas de l'exoneration totale d'IR sur la plus-value. Ils devront s'acquitter de 1 240 EUR d'IR (10% de la PV brute imposee a 19%). Une detention 2 ans supplementaires leur aurait permis l'exoneration totale d'IR.

Bilan global et enseignements

Au terme de cette simulation, Marie et Thomas disposent d'une vision complete de leur investissement avec une TMI de 41%. Voici la synthese financiere :

Element	Montant
Apport initial	-50 000 EUR
Effort financier total (20 ans)	-121 640 EUR
Impots cumules (20 ans)	-130 316 EUR
Valeur de revente nette	+361 803 EUR
Enrichissement net total	+140 000 EUR environ

Le Taux de Rendement Interne (TRI) global sur 20 ans s'etablit a environ 2,7%, un rendement modeste qui s'explique par le poids fiscal important d'une TMI a 41%.

Points cles a retenir de cette simulation :

• L'effort financier mensuel augmente progressivement (489 a 668 EUR) pendant la phase de remboursement
• Avec une TMI elevee, les impots cumules representent 130 316 EUR sur 20 ans
• La revente a 20 ans ne permet pas l'exoneration totale d'IR (il faudrait attendre 22 ans)
• Le regime IR reste pertinent pour les investisseurs a TMI elevee grace aux abattements sur plus-value

Conseil pour optimiser : Avec une TMI de 41%, Marie et Thomas pourraient envisager soit de prolonger la detention jusqu'a 22 ans pour beneficier de l'exoneration totale d'IR sur la plus-value, soit d'etudier l'option SCI IS qui permet l'amortissement du bien et reduit l'imposition en phase d'exploitation.

Marie et Thomas peuvent maintenant prendre leur decision en toute connaissance de cause. Pour affiner leur reflexion, ils peuvent egalement comparer cette strategie avec une SCI a l'IS grace a notre simulateur dedie qui integre l'amortissement comptable et la fiscalite specifique de l'impot sur les societes.

La Société Civile Immobilière soumise à l'impôt sur le revenu constitue le régime fiscal de droit commun des sociétés civiles à objet immobilier. Cette qualification découle de l'article 8 du Code Général des Impôts qui établit le principe de la transparence fiscale pour les sociétés de personnes.

Principe de la transparence fiscale

Conformément à l'article 8 du CGI et à la doctrine administrative (BOI-RFPI), la SCI IR n'est pas elle-même redevable de l'impôt sur les revenus qu'elle génère. Ce sont les associés qui sont personnellement imposés sur leur quote-part du résultat social, proportionnellement à leurs droits dans la société.

Cette transparence signifie que :

• La société n'a pas de personnalité fiscale distincte au regard de l'IR
• Les associés sont imposés comme s'ils détenaient directement l'immeuble
• Les revenus sont catégorisés en revenus fonciers pour les associés personnes physiques
• Les déficits peuvent remonter chez les associés sous certaines conditions

Catégorie des revenus fonciers

Pour les associes personnes physiques, les revenus tires de la SCI IR sont imposes dans la categorie des revenus fonciers au sens de l'article 14 du CGI. Cette categorisation emporte plusieurs consequences :

• Application du bareme progressif de l'IR (tranches de 0% a 45%)
• Prelevements sociaux au taux de 17,2% (a ne pas confondre avec les cotisations sociales des independants qui concernent les revenus d'activite)
• Possibilite de beneficier du regime micro-foncier (si revenus fonciers totaux < 15 000 EUR)
• Deduction des charges reelles en regime reel

Différence fondamentale avec la SCI IS

Caractéristique	SCI IR	SCI IS
Imposition des bénéfices	Chez les associés (transparence)	Dans la société (opacité)
Taux applicable	Barème IR + PS	15% ou 25%
Amortissement du bien	Interdit	Obligatoire
Nature des revenus pour associés	Revenus fonciers	Dividendes
Plus-value à la revente	Régime des particuliers	Plus-value professionnelle
Option irréversible	IR par défaut	Irrévocable une fois exercée

Conditions pour bénéficier de l'IR

Pour qu'une SCI relève de plein droit de l'IR, elle doit respecter les conditions suivantes (article 206-2 du CGI) :

• Exercer une activité civile (location nue, gestion patrimoniale)
• Ne pas avoir opté pour l'IS
• Ne pas exercer d'activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI

Attention : Une SCI qui réalise des opérations de marchand de biens ou de la location meublée de manière habituelle peut être requalifiée en société commerciale et basculer automatiquement à l'IS.

Les revenus perçus par les associés d'une SCI IR au titre de la location nue relèvent du régime des revenus fonciers défini aux articles 28 à 31 du CGI. Ce régime comporte deux variantes : le micro-foncier et le régime réel.

Les revenus bruts fonciers

Conformément à l'article 29 du CGI, le revenu brut des immeubles donnés en location comprend :

1. Les loyers encaissés Les loyers constituent le revenu principal. Ils sont pris en compte au moment de leur encaissement effectif (comptabilité de caisse). Les loyers échus mais impayés ne sont pas imposables, sauf renonciation volontaire du bailleur (libéralité).

2. Les recettes accessoires

• Droit d'affichage ou de publicité
• Location de toiture pour antennes
• Concessions diverses liées à l'immeuble

3. Les dépenses incombant au propriétaire mais payées par le locataire

• Travaux d'amélioration réglés par le locataire
• Taxe foncière prise en charge par le locataire (cas de baux commerciaux)

4. Les provisions pour charges récupérées Les charges récupérées sur le locataire sont incluses dans le revenu brut, mais symétriquement déduites au titre des charges déductibles.

Le régime micro-foncier

Conditions d'éligibilité :

• Revenus fonciers bruts annuels inférieurs à 15 000 €
• Ne pas détenir d'immeubles soumis à un régime spécial (Malraux, monuments historiques, Scellier, Pinel...)
• Ne pas détenir de parts de SCPI

Mécanisme :

• Abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts
• Le revenu net imposable = 70% des loyers bruts
• Aucune déduction de charge réelle possible

Exemple : Pour 12 000 € de loyers bruts, le revenu imposable sera de 8 400 € (12 000 x 70%).

Le régime réel

Obligatoire si :

• Revenus fonciers bruts > 15 000 €
• Option volontaire pour le réel (irrévocable pendant 3 ans)
• Détention de biens sous régimes spéciaux
• Volonté de créer un déficit foncier

Avantage : Permet la déduction des charges réelles, ce qui peut conduire à un revenu net inférieur au micro-foncier, voire à un déficit.

L'article 31 du CGI énumère limitativement les charges déductibles des revenus fonciers. Seules ces dépenses, effectivement supportées par le propriétaire et justifiées, peuvent être retranchées des revenus bruts.

Les intérêts d'emprunt

Principe : Les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles sont intégralement déductibles (article 31, I-1° d du CGI).

Éléments déductibles :

• Intérêts proprement dits
• Frais de dossier bancaire
• Cotisations d'assurance emprunteur (décès, invalidité)
• Frais de garantie (hypothèque, caution)

Attention : Les intérêts ne peuvent générer ou aggraver un déficit imputable sur le revenu global. Ils s'imputent uniquement sur les revenus fonciers.

Les travaux

La distinction entre travaux déductibles et non déductibles est fondamentale :

Travaux déductibles (article 31, I-1° a et b du CGI) :

• Travaux d'entretien et de réparation : Maintenir l'immeuble en bon état sans modifier sa structure (ravalement, réfection toiture, remplacement chaudière à l'identique)
• Travaux d'amélioration : Apporter un élément de confort nouveau ou améliorer un élément existant (installation chauffage central, création salle de bains, ascenseur)

Travaux NON déductibles :

• Travaux de construction : Création de surfaces nouvelles (extension, surélévation)
• Travaux de reconstruction : Remise en état d'un immeuble ayant perdu son gros-œuvre
• Travaux d'agrandissement : Accroissement du volume habitable

Ces derniers sont considérés comme des dépenses d'investissement, non déductibles des revenus fonciers en SCI IR (mais amortissables en SCI IS).

La taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties est intégralement déductible, à l'exception de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) qui est récupérable sur le locataire.

Les frais de gestion

Forfait minimum : 20 € par local, représentant les frais de correspondance et de téléphone.

Frais réels déductibles :

• Honoraires de gestion versés à un administrateur de biens (6% à 10% des loyers)
• Frais de comptabilité
• Cotisations à des chambres syndicales de propriétaires

Les assurances

Déductibles :

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
• Assurance loyers impayés
• Assurance juridique liée à l'immeuble

Non déductible :

• Assurance emprunteur (déjà déduite avec les intérêts d'emprunt)

Les charges de copropriété

Seules les charges de copropriété non récupérables sur le locataire sont déductibles. Il s'agit principalement des provisions pour grosses réparations (article 14-2 de la loi de 1965).

Le mécanisme du déficit foncier constitue l'un des principaux avantages de la SCI IR pour les contribuables à forte imposition. L'article 156, I-3° du CGI en définit les modalités.

Mécanisme du déficit foncier

Un déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles excèdent les revenus fonciers bruts de l'année.

Règle d'imputation :

• La fraction du déficit résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an
• La fraction résultant des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
• L'excédent de déficit (au-delà de 10 700 €) se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Important : Le plafond de 10 700 € peut être porté à 15 300 € pour certains dispositifs (Cosse ancien).

Conditions d'application

1. Location effective pendant 3 ans L'immeuble doit être donné en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l'imputation du déficit sur le revenu global (article 156, I-3° alinéa 5 du CGI).

En cas de rupture de la location (vente, occupation personnelle), l'avantage fiscal est remis en cause et les déficits imputés sont réintégrés au revenu global.

2. Location nue Le bien doit être loué non meublé. La location meublée relève d'un autre régime fiscal (BIC).

3. Affectation à l'habitation Le déficit foncier classique concerne principalement les immeubles à usage d'habitation. Des règles spécifiques existent pour les locaux commerciaux.

Stratégies d'optimisation

Étalement des travaux selon la TMI : Pour un contribuable à TMI élevée (41% ou 45%), il est judicieux de concentrer les travaux déductibles sur une année où le revenu global est particulièrement élevé, afin de maximiser l'économie d'impôt.

Travaux importants l'année d'acquisition : Les travaux de rénovation réalisés dès l'acquisition permettent de créer immédiatement un déficit imputable sur le revenu global, réduisant significativement la pression fiscale des premières années.

Exemple chiffré

Situation : Un investisseur à TMI 41% perçoit 20 000 € de revenus fonciers bruts et réalise 40 000 € de travaux d'amélioration. Les intérêts d'emprunt s'élèvent à 8 000 €, les autres charges à 3 000 €.

Calcul :

• Revenus bruts : 20 000 €
• Charges hors intérêts : 43 000 € (travaux 40 000 + autres 3 000)
• Déficit hors intérêts : -23 000 €

Imputation :

• Sur revenu global : 10 700 € (plafond)
• Report sur revenus fonciers futurs : 12 300 € (23 000 - 10 700)
• Intérêts d'emprunt (8 000 €) : également reportés sur revenus fonciers futurs

Économie d'impôt immédiate : 10 700 x 41% = 4 387 €

Les plus-values realisees par les associes de SCI IR lors de la cession de l'immeuble ou de leurs parts sociales relevent du regime des plus-values immobilieres des particuliers prevu aux articles 150 U et suivants du CGI. Ce regime est distinct de celui applicable aux plus-values mobilieres (cession d'actions, parts de societes), qui obeit a des regles specifiques avec le PFU de 30%.

Calcul de la plus-value brute

Formule : Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition corrigé

Prix de cession : Le prix de cession s'entend du prix effectivement stipulé dans l'acte, diminué des frais de cession supportés par le vendeur (diagnostics, honoraires d'agence si à la charge du vendeur).

Prix d'acquisition corrigé : Le prix d'acquisition peut être majoré de plusieurs éléments :

1. Frais d'acquisition :

   • Frais réels sur justificatifs, ou
   • Forfait de 7,5% du prix d'acquisition (sans justificatif)

2. Travaux :

   • Travaux réels de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (sur justificatifs), ou
   • Forfait de 15% du prix d'acquisition (si détention > 5 ans, sans justificatif)

Abattements pour durée de détention (IR)

L'impôt sur le revenu sur les plus-values immobilières (taux de 19%) est progressivement réduit par des abattements :

Durée de détention	Abattement annuel	Abattement cumulé
Années 1 à 5	0%	0%
Années 6 à 21	6% par an	96% après 21 ans
Année 22	4%	100%
Au-delà de 22 ans	Exonération totale	100%

Abattements pour durée de détention (Prélèvements Sociaux)

Les prélèvements sociaux (taux de 17,2%) obéissent à un calendrier d'abattement plus lent :

Durée de détention	Abattement annuel	Abattement cumulé
Années 1 à 5	0%	0%
Années 6 à 21	1,65% par an	26,40% après 21 ans
Année 22	1,60%	28%
Années 23 à 30	9% par an	100% après 30 ans
Au-delà de 30 ans	Exonération totale	100%

Taux d'imposition

En l'absence d'exonération, la plus-value nette est soumise à :

• Impôt sur le revenu : 19%
• Prélèvements sociaux : 17,2%
• Total : 36,2%

Pour les plus-values très élevées (> 50 000 €), une surtaxe progressive de 2% à 6% peut s'appliquer (surtaxe Duflot).

Exemple de calcul

Acquisition : 300 000 € en 2006 Cession : 500 000 € en 2026 (20 ans de détention)

Calcul de la plus-value brute :

• Prix de cession : 500 000 €
• Prix d'acquisition majoré :
  • Prix : 300 000 €
  • Frais 7,5% : 22 500 €
  • Travaux 15% : 45 000 €
  • Total : 367 500 €
• Plus-value brute : 132 500 €

Abattements après 20 ans :

• IR : 15 x 6% = 90% d'abattement
• PS : 15 x 1,65% = 24,75% d'abattement

Plus-values nettes taxables :

• Assiette IR : 132 500 x 10% = 13 250 €
• Assiette PS : 132 500 x 75,25% = 99 706 €

Impôt total :

• IR : 13 250 x 19% = 2 518 €
• PS : 99 706 x 17,2% = 17 149 €
• Total : 19 667 € (soit environ 15% de la plus-value brute)

Le choix entre l'IR et l'IS constitue une decision strategique majeure pour le futur de votre investissement immobilier. Ce choix est irrevocable : une fois l'option IS exercee, il est impossible de revenir a l'IR. Pour une analyse approfondie du regime IS, consultez notre simulateur SCI a l'IS qui integre l'amortissement comptable et la fiscalite specifique.

Tableau comparatif synthétique

Critère	SCI IR	SCI IS
Imposition des loyers	TMI (0-45%) + PS 17,2%	IS 15% (< 42 500 €) puis 25%
Amortissement du bien	Interdit	Obligatoire (2-3%/an)
Déficit foncier	Imputable sur revenu global (10 700 €/an)	Report illimité sur bénéfices IS
Distribution aux associés	Automatique (pas de double imposition)	Flat tax 30% sur dividendes
Plus-value à la revente	Régime des particuliers (exonération 22/30 ans)	Plus-value professionnelle sur VNC
Cession de parts	Plus-value des particuliers	Plus-value des particuliers
Comptabilité	Simplifiée	Bilans et comptes de résultat obligatoires

Quand choisir l'IR ?

Profils favorables à l'IR :

• TMI inférieure ou égale à 30%
• Objectif de détention long terme (> 22 ans)
• Stratégie de transmission patrimoniale
• Pas de besoin de trésorerie immédiate dans la société
• Revenus fonciers modestes ne justifiant pas une optimisation complexe

Avantages décisifs de l'IR :

1. Exonération de plus-value après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
2. Simplicité de gestion (pas de comptabilité d'engagement)
3. Pas de double imposition des revenus distribués
4. Déficit imputable immédiatement sur le revenu global

Quand choisir l'IS ?

Profils favorables à l'IS :

• TMI supérieure ou égale à 41%
• Objectif de capitalisation (réinvestissement des bénéfices)
• Travaux importants à amortir
• Besoin de trésorerie dans la société pour de nouveaux investissements
• Horizon de détention court ou moyen terme (< 15 ans) avec réinvestissement

Avantages de l'IS :

1. Taux d'imposition réduit (15% jusqu'à 42 500 € de bénéfice)
2. Amortissement du bien réduisant le résultat imposable
3. Report illimité des déficits sur les bénéfices futurs
4. Optimisation de trésorerie (les bénéfices restent dans la société)

Exemple comparatif chiffré

Hypothèses communes :

• Acquisition : 400 000 €
• Loyers annuels : 24 000 €
• Charges annuelles : 6 000 €
• TMI investisseur : 41%

SCI IR :

• Revenu net : 18 000 €
• Imposition : 18 000 x (41% + 17,2%) = 10 476 €
• Revenu disponible après impôt : 7 524 €

SCI IS :

• Revenu net comptable avant amortissement : 18 000 €
• Amortissement (2,5% sur 360 000 € bâtiment) : -9 000 €
• Résultat imposable : 9 000 €
• IS (15%) : 1 350 €
• Résultat net : 7 650 €

Si distribution intégrale :

• Flat tax 30% : 7 650 x 30% = 2 295 €
• Revenu disponible associé : 5 355 €

Analyse : À court terme et en phase de détention, l'IS semble plus avantageux si les bénéfices restent dans la société. Mais à la revente après 25 ans, l'IR reprend l'avantage grâce à l'exonération de plus-value.

Notre simulateur utilise les formules suivantes, conformes à la réglementation fiscale française :

Revenu foncier net :

RF_net = Loyers - Charges_courantes - Intérêts_emprunt

Imposition annuelle :

Impôt = RF_net x (TMI + 17,2%)

Effort financier mensuel :

Effort = (Mensualité + Charges/12 + Impôt/12) - Loyer_mensuel

Plus-value brute :

PV_brute = Prix_cession - (Prix_acquisition x 1,075 x 1,15)

(Avec forfaits frais 7,5% et travaux 15%)

TRI (Taux de Rendement Interne) : Calcul par itération du taux qui annule la VAN (Valeur Actuelle Nette) de l'ensemble des flux.

• Revalorisation des loyers : 2% par an (indice IRL moyen)
• Revalorisation du bien : 2% par an (hypothèse prudente)
• Charges courantes : évolution parallèle à l'inflation
• Assurance emprunteur : 0,3% du capital emprunté

• BOFiP-RFPI : Documentation officielle des revenus fonciers
• CGI articles 28 à 31 : Détermination des revenus fonciers
• CGI articles 150 U et suivants : Plus-values immobilières des particuliers
• CGI article 156, I-3° : Déficit foncier
• CGI article 8 : Transparence fiscale des sociétés de personnes

Ce simulateur fournit une estimation indicative basée sur les paramètres que vous renseignez et sur des hypothèses de marché raisonnables. Il ne saurait remplacer un conseil personnalisé par un avocat fiscaliste ou un expert-comptable.

Éléments non pris en compte :

• Dispositifs d'incitation fiscale spécifiques (Pinel, Denormandie, etc.)
• Variations exceptionnelles du marché immobilier
• Situations familiales complexes (PACS, changements de TMI)
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
• Régimes fiscaux particuliers (monuments historiques, Malraux)

Recommandation : Pour tout investissement superieur a 200 000 EUR ou toute situation patrimoniale complexe, nous vous conseillons de consulter un avocat fiscaliste reference sur notre annuaire.

Les informations contenues dans cette page et les résultats fournis par le simulateur sont donnés à titre purement indicatif. Ils ne constituent en aucun cas un conseil fiscal personnalisé et ne sauraient engager la responsabilité de LexaNova.

La fiscalité immobilière est un domaine complexe soumis à des évolutions réglementaires fréquentes. Les taux, seuils et conditions mentionnés sont ceux en vigueur au 1er janvier 2026 et peuvent être modifiés par la loi de finances.

Recommandation : Pour toute decision d'investissement ou operation patrimoniale significative, nous vous invitons a consulter un avocat fiscaliste ou un expert-comptable specialise. Notre annuaire reference des professionnels qualifies dans toute la France.

Document redige par Folly Germain AMOUZOUVI-DOVO, Fiscaliste, Fondateur de Lexanova - Janvier 2026 Sources : BOFiP-RFPI, CGI (articles 8, 28-31, 150 U et suivants, 156 I-3)