Comment fonctionne la TVA sur marge pour un marchand de biens ?

Introduction

En 2025, avec la montée en puissance des marchands de biens sur le marché immobilier, la fiscalité liée aux opérations d’achat-revente attire de plus en plus l’attention. Saviez-vous que l’application d’un régime fiscal spécifique peut permettre de réduire considérablement le montant de TVA à reverser à l’État ? Entre complexité administrative et enjeux financiers, de nombreux professionnels s’interrogent : Quelles conditions faut-il réunir pour bénéficier du régime TVA sur marge ? Comment optimiser le calcul de cette TVA dans le cadre d’une activité immobilière ? Maîtriser la TVA sur marge devient alors un levier essentiel pour alléger la fiscalité tout en sécurisant ses opérations. Faisons le point sur ce dispositif, sa réglementation, ses risques et ses points clés à surveiller.

Le cadre légal et fiscal de la TVA sur marge

La TVA sur marge s’adresse spécifiquement aux professionnels qui opèrent dans l’achat-revente de biens, notamment immobiliers, d’occasion, d’art, d’antiquités ou de collection. Dans le secteur immobilier, ce mécanisme vise principalement les marchands de biens, soucieux de ne pas subir une double imposition lorsqu’ils acquièrent leurs biens auprès de vendeurs non assujettis à la TVA (particuliers ou collectivités, par exemple).

Pour comprendre le fonctionnement du régime, il faut se référer à l’article 297 D du Code Général des Impôts (CGI), qui encadre l’assiette de la TVA sur la marge lors de la revente. Selon cette disposition, la TVA n’est due que sur la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition du bien, lorsque la TVA n’était pas déductible à l’achat. Cette approche déroge au régime standard de TVA, où la taxe s’applique sur le prix total de vente.
La doctrine administrative, via la BOFiP-TVA-A-10-20-20-70 (bofip.fiscalite.gouv.fr), précise le champ d’application, les modalités déclaratives et les conditions. Trois conditions essentielles sont à retenir :

• Le bien acquis doit être non neuf et constituer la principale marchandise (les services, notamment travaux, en sont exclus de la base de calcul).
• Le vendeur doit être un non-assujetti à la TVA (particulier, collectivité...), ou avoir cédé le bien sans que la TVA ait été appliquée ou récupérable.
• La revente doit être réalisée dans le cadre professionnel par un marchand de biens.

En cas d’éligibilité, la base imposable est restreinte à la seule marge réalisée, ce qui évite que l’acquéreur ne supporte la TVA sur la totalité du prix de vente, alors que le vendeur initial n’en avait pas facturé à la première cession.
Le Code Général des Impôts (article 298 quater) précise, par ailleurs, les obligations déclaratives, notamment l’inscription dans la déclaration CA3 et la nécessité d’un bordereau retraçant les montants d’achat et de revente pour chaque opération relevant de la marge.

Attention : La TVA sur marge ne concerne que les biens d’occasion, anciens ou assimilés. Les biens neufs ou assimilés (par exemple, terrains à bâtir acquis en état neuf auprès d’un assujetti) restent soumis à la TVA sur le prix total.
La doctrine administrative est exigeante en matière de traçabilité et de capacité à justifier la base de calcul (factures, contrats d’acquisition), sous peine de requalification en cas de contrôle.

Calcul de la TVA sur marge

Le calcul s’effectue ainsi :

• Marge HT = Prix de vente HT - Prix d’achat HT
• TVA due = Marge HT × Taux de TVA applicable (généralement 20% pour l’immobilier ancien)
• Prix TTC = Prix de vente HT + TVA sur marge

Les charges ou travaux réalisés par le marchand ne s’incorporent pas dans le prix d’achat : ils ne sont ni déductibles ni pris en compte dans le calcul de la marge.

Illustration via un cas pratique : Monsieur Dupont et la TVA sur marge

Pour mieux comprendre, illustrons avec un cas concret.

Cas pratique : Monsieur Dupont, marchand de biens à Lyon

Mise en situation : Monsieur Dupont, 40 ans, achète en 2024 une maison ancienne à Lyon pour 180 000 € auprès d’un particulier. Il investit 20 000 € dans des travaux d’amélioration (non intégrables dans le prix d’achat pour la TVA), puis revend le bien 230 000 €.

Problématique fiscale : Peut-il appliquer la TVA sur marge ? Comment la calculer et quel impact sur sa rentabilité ?

Cadre légal : En vertu de l’article 297 D du CGI et de la doctrine BOFiP-TVA-A-10-20-20-70, le bien est éligible car :

• Acquisition auprès d’un particulier (non-assujetti) sans TVA déductible à l’achat
• Bien ancien, non neuf

Calcul fiscal :

• Marge HT : 230 000 € - 180 000 € = 50 000 €
• TVA due (20%) : 50 000 € x 20% = 10 000 €
• Prix TTC : 230 000 € + 10 000 € = 240 000 €

Si Monsieur Dupont était soumis à la TVA sur le prix de vente total, la TVA aurait atteint 46 000 € (230 000 € x 20 %), impactant fortement sa marge.

Conclusion : Grâce à la TVA sur marge, la charge fiscale est nettement réduite. Néanmoins, Monsieur Dupont doit veiller à conserver toutes les preuves d’achat et de revente et à justifier la composition de la marge en cas de contrôle fiscal.

Risques fiscaux et points de vigilance

La TVA sur marge, avantageuse, n’exclut pas la nécessité d’une rigueur administrative. Parmi les principaux risques :

• Erreur sur l’origine du bien : appliquer la TVA sur marge lors de l’acquisition d’un bien auprès d’un assujetti (TVA déductible à l’achat) expose à un redressement et rappel de TVA sur le prix total.
• Mauvaise définition de la marge : n’intégrez pas les travaux et frais accessoires dans la base ; seule la différence entre le prix d’achat HT et le prix de vente HT compte.
• Défaut de documentation : l’absence de factures, actes notariés ou justificatifs précis fragilise votre dossier en cas de contrôle.
• Bien mixte ou lotissement : dans les opérations complexes (notamment pour les terrains à bâtir ou les biens issus d’une division), la doctrine BOFiP est stricte sur la traçabilité et la ventilation du prix d’achat par lot.
• Risques de requalification : si l’administration considère que le bien est neuf, la TVA sera due sur le prix total.

Il est donc crucial de vérifier au cas par cas l’éligibilité du bien au régime, de documenter chaque opération et de se faire accompagner, notamment en cas d’opérations complexes (division, revente de terrains à bâtir, etc.).

Optimiser sa fiscalité : leviers et astuces pour maîtriser la TVA sur marge

Comment minimiser la charge fiscale tout en respectant la législation ? Quelques conseils clés pourraient s’avérer précieux, surtout pour les marchands de biens actifs :

• Vigilance sur l’origine des acquisitions : privilégiez, si possible, l’achat de biens auprès de non-assujettis afin d’ouvrir systématiquement droit à la TVA sur marge lors de la revente.
• Traçabilité documentaire irréprochable : chaque acquisition doit être accompagnée de preuves claires (actes authentiques, contrats de vente, factures).
• Comptabilisation rigoureuse des opérations : isolez dans votre comptabilité le prix d’achat HT, celui de revente, et détaillez la marge taxable. Cela facilitera la déclaration sur la CA3 et l’établissement du bordereau récapitulatif exigé par l’article 298 quater du CGI.
• Limitation des frais d’achat : les frais et travaux ne majorent pas la base de la marge. Pensez à bien les ventiler pour optimiser le résultat global et anticiper la trésorerie.
• Anticipation sur les terrains à bâtir : le cas des terrains à bâtir mérite une attention renforcée. S’ils sont acquis auprès d’un particulier, la TVA sur marge est possible à la revente ; mais attention à la date d’acquisition et à la nature du terrain (BOFiP-TVA-IMM-10-10-20-10-§110).
• Distinguez bien TVA sur marge et TVA sur le prix total : l’option n’est pas toujours ouverte. En cas de doute, l’accompagnement d’un professionnel du droit fiscal reste un atout pour sécuriser votre position (sans se substituer à une consultation formelle).

Enfin, planifiez chaque opération pour optimiser vos arbitrages : la réduction de la TVA due peut impacter fortement la rentabilité des opérations tout en sécurisant la trésorerie et l’attractivité du bien sur le marché de la revente.

Conclusion et ouverture

La TVA sur marge offre au marchand de biens un instrument efficace pour alléger la fiscalité lors de l’achat-revente de biens immobiliers anciens. Mais cette facilité s’accompagne d’exigences précises quant à la traçabilité et la conformité des opérations. Chaque cas mérite une analyse individualisée pour éviter les risques de redressement et maximiser la rentabilité des opérations. En cas de doute ou pour des montages complexes, il est toujours pertinent de consulter un professionnel qualifié. Lexanova vous permet de trouver rapidement un avocat fiscaliste compétent pour sécuriser vos projets immobiliers et votre stratégie fiscale.

FAQ sur la TVA sur marge marchand de biens

• Qu'est-ce que la TVA sur marge pour un marchand de biens ?
  Il s'agit d'un régime fiscal permettant de calculer la TVA uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien, sous conditions.
• Quand peut-on appliquer la TVA sur la marge ?
  Lorsque le bien a été acquis auprès d'un non-assujetti à la TVA et qu'il s'agit d'un bien ancien.
• Comment se calcule la TVA sur marge en immobilier ?
  Marge HT = prix de vente HT - prix d'achat HT ; TVA due = marge HT × 20 %.
• TVA sur marge ou TVA sur prix total : peut-on choisir ?
  Non, le choix dépend de l'origine du bien et du régime fiscal applicable à l’achat.
• La TVA sur marge s’applique-t-elle aux terrains à bâtir ?
  Oui, sous conditions, notamment si le terrain est acquis auprès d'un particulier et n'est pas considéré comme neuf au sens fiscal.

L’essentiel à retenir

Pour les professionnels de l’achat-revente immobilier, la TVA sur marge marchand de biens est une solution clé pour limiter la fiscalité tout en gardant une gestion fluide de leurs opérations. Les points à retenir :

• La TVA sur marge s’applique uniquement si le bien est acquis auprès d’un non-assujetti et n’est pas neuf ;
• La TVA est calculée exclusivement sur la marge (prix de vente HT - prix d’achat HT) ;
• Une documentation et une comptabilité précises sont indispensables ;
• Attention aux terrains à bâtir et aux opérations complexes : les règles sont strictes et nécessitent une expertise particulière.

Chaque opération immobilière étant unique, se faire accompagner par un avocat fiscaliste via Lexanova permet de sécuriser sa démarche et de bénéficier d’une optimisation adaptée. N’oubliez pas : des choix structurants en matière de TVA peuvent transformer la rentabilité d’un projet d’achat-revente.