TVA et marchand de biens : quelles sont les règles applicables ?

Introduction

Avec plus de 15 000 opérations d'achat-revente réalisées par des marchands de biens en 2024 selon la FNAIM, la fiscalité de la TVA représente un enjeu majeur, aussi bien pour les professionnels expérimentés que pour les nouveaux entrants sur le marché immobilier. Entre exonérations possibles, régime de la TVA sur marge, récupération de TVA sur travaux, les options sont nombreuses et la moindre erreur peut coûter cher. Faut-il appliquer la TVA sur la marge ou sur le prix total lors de la vente d’un bien ? Dans quels cas la revente d’un terrain à bâtir échappe-t-elle à la TVA ? Comprendre la « fiscalité marchand de biens » ainsi que les modalités de la « TVA marchand de biens » est indispensable pour naviguer en toute sécurité dans ce secteur, où l’optimisation fiscale repose avant tout sur la maîtrise des règles et des déclarations. Dans cet article, vous trouverez un décryptage complet du cadre légal, un cas pratique détaillé, des astuces pour optimiser votre fiscalité ainsi que les principaux pièges à éviter.

Le cadre légal et fiscal de la TVA pour les marchands de biens

Le statut de marchand de biens est strictement encadré fiscalement. En France, toute activité d’achat, de rénovation éventuelle puis de revente immobilière, dans le but de réaliser une plus-value, relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), selon le Code général des impôts (CGI - art. 34, 35 et 257). L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) est obligatoire pour exercer cette activité. Sur le plan fiscal, la TVA constitue un enjeu central, car elle s’applique différemment selon la nature du bien, la qualité des parties et le délai de revente.

La législation distingue plusieurs types d’opérations :

• Vente de terrains nus : Exonération de TVA en vertu de l’article 261 du CGI, sauf s’il s’agit d’un terrain à bâtir (art. 257), auquel cas la vente est taxable.
• Revente d’immeubles anciens : Le régime de « TVA sur marge marchand de biens » est possible si le bien est acquis auprès d’un non-assujetti (un particulier) et revendu dans un délai de 3 ans. Sinon, le régime général de TVA s’applique rarement et, le plus souvent, l’opération est exonérée hors option expresse pour la TVA immobilière.
• Vente de constructions neuves : Soumises à la TVA au taux normal de 20 % (ou à 10 % pour certains logements). La cession d’un immeuble neuf dans les 5 ans de son achèvement relève obligatoirement de la TVA sur le prix total, sans possibilité d’option pour la TVA sur marge (BOFiP-TVA-IMM-10-10).
• Logements sociaux : Le taux réduit de 5,5 % peut s'appliquer sous conditions (art. 278 sexies du CGI).

La « fiscalité marchand de biens » s’articule alors autour du choix du régime de TVA : sur la marge (art. 268 du CGI) ou sur le prix total selon le cas. Pour chaque bien, il est important de vérifier la qualification du bien au regard de la TVA, la possibilité de récupération de la TVA sur les dépenses engagées, et les incidences du régime d’exonération ou d’option retenue.

La déclaration de TVA s’effectue généralement via la liasse CA12 (mensuelle ou trimestrielle), et la facturation doit mentionner précisément le régime applicable, par exemple : "TVA non applicable, art. 297 A du CGI" pour les cas d’exonération, et détailler, le cas échéant, le calcul de la TVA sur la marge.

Ce cadre, défini notamment par les articles 257 à 261 du CGI et précisé dans le BOFiP, doit être manié avec méthode, car chaque opération immobilière peut présenter une combinaison particulière d’éléments.

Cas Pratique : Gestion de la TVA pour un marchand de biens

Mise en situation : Jean rénove et revend une maison ancienne à Lyon

Jean, 35 ans, marchand de biens à Lyon, a acheté en 2024 une maison ancienne à rénover pour 200 000 €, avec des frais d’acquisition (notaire, divers) s’élevant à 10 000 €. Après avoir investi 50 000 € dans la rénovation du bien, il s’interroge sur la TVA lors de la revente en 2025 à 350 000 €. Peut-il appliquer la TVA sur la marge ? Peut-il récupérer la TVA sur les travaux de rénovation ? Quelles conséquences sur sa base imposable ?

Analyse fiscale appliquée

• Bien ancien et application de la TVA sur marge : Jean a acheté auprès d’un particulier (non assujetti) et peut donc opter pour la TVA sur marge, à condition de revendre dans un délai de 3 ans (art. 268 CGI, BOFiP-TVA-IMM-10-20). Dans ce cas, la marge taxable correspond à la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition, les frais d’acquisition n'étant pas déductibles de la marge pour la TVA, mais restant déductibles du résultat fiscal.
• Calcul de la TVA :
  Marge brute : 350 000 € (vente) - 200 000 € (achat) = 150 000 €
  Marge nette : 150 000 € - 10 000 € (frais) = 140 000 €
  TVA due : 140 000 € × 20 % = 28 000 €
• Récupération de la TVA sur les travaux : Si Jean a payé 50 000 € HT pour les travaux, il peut récupérer la TVA (20 %), soit 10 000 €, sous réserve que les travaux soient éligibles – rénovation lourde ou affectée à l’objet de la revente (art. 271 CGI).
• TVA nette à payer : 28 000 € (à reverser) – 10 000 € (TVA récupérable) = 18 000 €

Ce cas pratique illustre la mécanique de la « récupération TVA marchand de biens », du « calcul TVA marchand de biens » et l’importance de choisir le régime TVA approprié pour maximiser la rentabilité.

Risques fiscaux et points de vigilance pour les marchands de biens

La fiscalité des opérations immobilières et de la TVA impose une gestion extrêmement rigoureuse pour éviter décisions hâtives, oublis ou erreurs coûteuses :

• Option irrévocable : L’option pour la TVA sur marge est irrévocable pendant 2 ans (BOFiP-FRCI-IMM-10-20), impactant toutes les opérations menées dans ce délai.
• Délai de revente : Un bien non revendu dans les 3 ans perd le bénéfice du régime de la marge et retombe sous le régime de TVA de droit commun sur le prix total.
• Frais et charges : Seule la marge est taxable à la TVA sur marge. Les frais de notaire et d’acquisition ne sont pas récupérables sur la TVA (à l’exception des travaux soumis à TVA).
• Pénalités et redressements : Les erreurs de calcul, d’option ou d’omission de déclaration peuvent entraîner une pénalité de 0,5 % du montant de TVA due par mois de retard et un redressement pouvant être conséquent.
• Cas particuliers : Les opérations sur terrains à bâtir, ventes en état futur d’achèvement ou démembrement nécessitent une analyse approfondie, la qualification et le régime de la TVA changeant profondément selon les situations.
• Facturation : Une mention erronée sur la facture ("TVA non applicable, art. 297 A du CGI" au lieu de détailler la TVA sur marge) peut invalider l’opération auprès de l’administration fiscale.

Ainsi, la « TVA terrain à bâtir » doit toujours être étudiée au cas par cas, et il est recommandé de systématiquement vérifier la nature des opérations immobilières et le régime de TVA avec la documentation BOFiP.

Stratégies et astuces pour optimiser la fiscalité des marchands de biens

L’optimisation commence par la tenue rigoureuse d’un registre d’achats et de ventes, et par la capacité de choisir entre les différents régimes proposés :

• Évaluer le régime le plus favorable : Prendre conseil auprès d’un expert-comptable spécialisé pour décider de l’option TVA immobilière la plus adaptée selon la nature du bien et de l’opération.
• Analyse au cas par cas : Certaines opérations (vente après rénovation lourde, lots issus de division, cession de terrain à bâtir) nécessitent une réflexion particulière sur la combinaison des régimes possibles (exonération TVA marchand de biens, TVA sur marge, option TVA immobilière).
• Anticipation des délais : Planifier la revente pour bénéficier de la TVA sur la marge (délai de 3 ans requis), et éviter l’application du régime de TVA de droit commun.
• Récupération de TVA sur les travaux : Maximiser les investissements éligibles à la récupération de TVA, notamment sur les gros travaux, en sélectionnant des prestataires assujettis à la TVA.
• Contrôle documentaire : Préparer et archiver tous les justificatifs de travaux, d’achats et de déclarations de TVA.

L’exemple de Jean démontre que le bénéfice net de l’opération dépend essentiellement du choix du régime, de la récupération de la TVA sur les travaux, et de l’anticipation des opérations. Les marchands de biens ne peuvent pas déduire la TVA payée sur l’achat du bien lui-même en cas d’application de la TVA sur marge, mais peuvent le faire sur les travaux soumis à la TVA. Une stratégie bien construite maximise la rentabilité de chaque opération.

Conclusion et ouverture

La fiscalité des « opérations immobilières et TVA » en tant que marchand de biens implique la vérification systématique du type d’immeuble, du délai de revente, des éventuelles options d’assujettissement, ainsi qu’une rigueur dans les déclarations. Pour sécuriser vos opérations et optimiser vos chances de succès, consulter un avocat fiscaliste spécialisé est vivement conseillé. Lexanova facilite la mise en relation avec des professionnels compétents capables de vous accompagner pour éviter tout risque de redressement, choisir la meilleure stratégie et fiabiliser chaque opération.

FAQ - TVA et fiscalité marchand de biens

• Quand un marchand de biens est-il soumis à la TVA ?
  Dès qu’il revend un bien immobilier, la TVA peut s’appliquer selon la nature du bien vendu, le délai de détention et la qualité du vendeur.
• Comment calculer la TVA sur marge pour un marchand de biens ?
  On applique le taux de TVA (20 %) sur la différence entre prix d'achat et prix de revente, hors frais d’acquisition.
• Quelle est la différence de traitement TVA entre un immeuble neuf et un immeuble ancien ?
  Un immeuble neuf est soumis à la TVA sur le prix total ; un immeuble ancien peut bénéficier de la TVA sur marge si les conditions sont réunies.
• Un marchand de biens peut-il récupérer la TVA sur les travaux qu’il réalise ?
  Oui, sous conditions, la TVA sur les travaux de rénovation ou d’amélioration est récupérable.
• Comment déclarer la TVA en tant que marchand de biens ?
  La déclaration se fait via la liasse fiscale CA12, mensuellement ou trimestriellement selon le chiffre d’affaires.

L’essentiel à retenir

En résumé, la « TVA marchand de biens » est un levier fiscal dont la maîtrise conditionne la rentabilité des opérations d’achat-revente immobilières. Entre option pour la TVA sur marge, récupération partielle ou totale de la TVA sur les travaux, exonération possible lors de la vente de certains terrains ou immeubles anciens, chaque choix influence directement le résultat net d’exploitation. L’exemple de Jean illustre le gain potentiel d’une gestion rigoureuse, la possibilité d’optimiser via les choix de régimes et l’importance de la vigilance pour éviter des erreurs coûteuses. En cas de doute ou d’opération atypique, les textes légaux (Articles 257 à 261 du CGI) et le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) restent la référence. Rappelez-vous que chaque opération mérite une analyse et une sécurisation par un avocat fiscaliste. Avec Lexanova, vous pouvez trouver rapidement un professionnel qui clarifiera votre situation fiscale et vous accompagnera dans vos projets immobiliers.