Comment fonctionne l’imposition des bénéfices pour un marchand de biens ?

Introduction : Comprendre les défis fiscaux des marchands de biens

En 2025, le secteur de l’achat-revente immobilier continue d’attirer de nombreux entrepreneurs séduits par la rentabilité, mais il est confronté à une réglementation fiscale complexe. Saviez-vous qu’une mauvaise structuration juridique ou une déclaration inadéquate peut entraîner une taxation majorée de 30 à 50 % des bénéfices réalisés ? Comment choisir entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés ? Quelles spécificités fiscales s’appliquent lors de la revente à court terme ou d’opérations soumises à la TVA ? Maîtriser la fiscalité des marchands de biens est essentiel pour optimiser la rentabilité de chaque opération, tout en respectant strictement la réglementation. Cet article pédagogique détaille le fonctionnement de l’imposition des bénéfices pour les marchands de biens en France, s’appuie sur un cas concret et propose des pistes pour anticiper les difficultés, éviter les risques de requalification fiscale et sécuriser son activité professionnelle.

Le cadre fiscal du marchand de biens et les règles d’imposition

Le statut juridique et fiscal

Le marchand de biens est assimilé à une entreprise commerciale (article L110-1 du Code de commerce), ce qui impose une immatriculation au Registre du Commerce (Service Public). Cette activité se distingue par l’acquisition et la revente rapide d’immeubles dans une logique spéculative. Dès la première opération, elle relève d’un régime fiscal spécifique pour les marchands de biens.

Impôt sur les bénéfices : IR ou IS selon le statut

Les bénéfices tirés de cette activité sont imposés soit à l’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit à l’impôt sur les sociétés (IS) si l’activité est portée par une société (SARL, SAS…). Le choix du régime dépend de la structure et des perspectives de croissance. D’un point de vue légal, c’est l’article 34 du CGI qui encadre la taxation des bénéfices industriels et commerciaux. Le BOFiP détaille les modalités de calcul des BIC et les options possibles en matière de fiscalité pour les marchands de biens.

Détermination du bénéfice imposable

Le bénéfice imposable résulte du calcul suivant :

• Bénéfice = Prix de vente – (Prix d’achat + frais + travaux + charges)

Les charges principalement déductibles sont :

• Prix d’achat du bien
• Frais de notaire (« droits réduits » pour les marchands de biens), commissions d’agence
• Travaux de rénovation, honoraires d’architecte, diagnostics (avec justificatifs)
• Frais financiers, frais de publicité et autres charges administratives

Attention : ces charges doivent être justifiées et affectées directement à l’opération pour être admises en déduction.

Spécificités de la TVA marchand de biens

L’aspect déterminant de la TVA marchand de biens réside dans la qualification de l’opération d’achat-revente. En fonction de l’âge de l’immeuble, la TVA peut s’appliquer sur le prix total ou sur la marge (« TVA sur marge marchands de biens »), avec une récupération possible de la TVA sur les travaux et frais annexes.

• Vente d’immeuble neuf : TVA sur le prix total (article 257 du CGI)
• Vente d’immeuble ancien : TVA sur la marge si les conditions spécifiques sont réunies (BOFiP-BOI-TVA-IMM-10-10-20)

Obligations comptables et déclaratives

Le marchand de biens doit tenir une comptabilité régulière (voire simplifiée si le chiffre d’affaires annuel reste inférieur à 818 000 €), et respecter les obligations déclaratives : formulaire Cerfa n° 2035 pour les BIC, bilan, TVA, etc. Le respect du formalisme conditionne la sécurisation fiscale de l’activité et permet d’éviter tout risque de requalification lors d’un contrôle.

Cas pratique : la fiscalité d’un marchand de biens appliquée

Cas Pratique : M. Dupont, marchand de biens

Illustrons concrètement avec l’exemple suivant :

M. Dupont achète en 2025 un appartement ancien pour 200 000 € HT, le rénove lourdement (50 000 € de travaux HT), règle des frais de notaire réduits de 4 000 €, engage 5 000 € de diagnostics et d’honoraires, puis revend le bien pour 300 000 € HT après 12 mois.

Comment ces opérations sont-elles imposées ?

1. Calcul du bénéfice imposable

• Prix de vente : 300 000 €
• Total des charges admissibles : 200 000 € (achat) + 50 000 € (travaux) + 4 000 € (notaire) + 5 000 € (frais divers) = 259 000 €
• Bénéfice brut : 300 000 € – 259 000 € = 41 000 €

2. Impôt sur les sociétés (IS) appliqué

Dans ce cas, M. Dupont opte pour une SARL détenue à 100 %. Il bénéficie d’un taux réduit d’IS à 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice (article 219 du CGI) :

• 41 000 € × 15 % = 6 150 € d’IS (simulation arrondie)

3. Prélèvements sociaux et CFE

• Prélèvements sociaux : 41 000 € × 17,2 % = 7 052 €
• Cotisation foncière des entreprises estimée : 3 000 €

4. TVA et fiscalité spécifique

En tant que marchand de biens, M. Dupont applique la TVA sur la marge ou sur le prix total selon la nature du bien et la durée de détention. En l’occurrence, la revente d’un bien ancien rénové peut ouvrir droit à la TVA sur la marge, permettant la récupération de la TVA sur les travaux, ce qui renforce la trésorerie nette de l’opération. Tous les montants doivent être validés avec le concours d’un expert-comptable spécialisé.

Bilan fiscal de l’opération

• Bénéfice net fiscal : 41 000 €
• IS (15%) : 6 150 €
• Prélèvements sociaux : 7 052 €
• CFE : 3 000 €
• Restant net avant dividendes (hors autres charges éventuelles) : 24 798 €

Points de vigilance et risques fiscaux du marchand de biens

Les pièges à éviter en fiscalité des marchands de biens

La structuration de l’activité de marchand de biens impose une rigueur absolue. La distinction entre l’activité commerciale (BIC) et la gestion de patrimoine privé (plus-value des particuliers) doit être respectée : en cas de requalification par l’administration fiscale, les conséquences financières peuvent être très lourdes (taxation à la plus-value des particuliers, suppression des avantages de la TVA, intérêts de retard, pénalités).

Mauvaise gestion de la TVA

La TVA marchand de biens recèle de nombreuses subtilités (application sur la marge ou sur le prix total, récupération partielle ou non généralisée de la TVA sur travaux en cas d’affectation mixte, etc.). Il convient d’analyser chaque opération à la lumière du BOFiP « TVA-IMM-10-10-20 » et de s’assurer d’avoir tous les justificatifs nécessaires.

Non-respect des obligations déclaratives

Un retard ou une omission dans les obligations déclaratives (bilan, TVA, CFE, formulaires Cerfa n° 2035/2065…) expose à des pénalités fiscales et à des redressements lourds. La conservation des pièces est indispensable.

Risques liés à la revente rapide

La revente à court terme (moins de 2 ans) d’un bien acheté, souvent assimilée à de la spéculation, ne permet pas de bénéficier d’abattement pour durée de détention (contrairement aux particuliers) et peut entraîner une imposition immédiate de la totalité du bénéfice. Il est donc indispensable d’anticiper la liquidité nécessaire.

Astuces pour optimiser la fiscalité d’un marchand de biens

Choisir le bon régime d’imposition : IR ou IS ?

Le choix entre impôt sur les sociétés (IS) ou impôt sur le revenu (IR) dépend de plusieurs critères : volume d’opérations, prévisions de bénéfices, niveau de charges à déduire, structuration familiale, perspectives d’investissement. L’IS permet souvent une meilleure planification grâce au taux réduit (15 % jusqu’à 42 500 €), tandis que l’IR peut convenir pour les petites structures avec de faibles échéances d’impôt.

Anticiper l’impact de la CFE et des prélèvements sociaux

La Cotisation Foncière des Entreprises et les prélèvements sociaux (17,2 %) peuvent fortement impacter la rentabilité. Les intégrer dans votre plan prévisionnel est une bonne pratique pour anticiper la trésorerie réellement disponible.

Maximiser la récupération de la TVA

En cas de rénovation importante ou d’achat-revente d’immeuble neuf, optimiser la TVA sur marge (si éligible) peut améliorer le résultat net. Chaque chantier doit être audité fiscalement pour maximiser la déduction de la TVA supportée sur les travaux, frais d’architecte et diagnostics, conformément au BOFiP.

Tenir une comptabilité exhaustive

Une comptabilité rigoureuse et l’archivage systématique des documents sont indispensables, notamment pour justifier les charges déductibles en cas de contrôle.

S’entourer des professionnels adaptés

Pour optimiser la fiscalité, il est conseillé de collaborer avec un expert-comptable spécialisé et, au besoin, de demander conseil à un avocat fiscaliste via Lexanova pour sécuriser ses choix.

Conclusion : Naviguer en sécurité dans la fiscalité des marchands de biens

La fiscalité du marchand de biens est complexe et exigeante : entre la réglementation BIC, la gestion de la TVA, la détermination du bénéfice imposable et le choix du véhicule juridique. Bien structurer ses opérations et anticiper les risques sont essentiels pour sécuriser ses bénéfices lors de chaque achat-revente.

La simulation du cas de M. Dupont démontre qu’il est possible d’optimiser la taxation grâce à l’IS et à la récupération de la TVA, à condition de respecter rigoureusement les règles fiscales. Pour approfondir les stratégies adaptées à votre situation, il est rarement superflu de consulter un avocat fiscaliste via Lexanova pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé.

Questions fréquentes sur l’imposition du marchand de biens (FAQ)

• Quelle est la fiscalité applicable à un marchand de biens ?
  Le marchand de biens est soumis au régime BIC, imposé soit à l’IR, soit à l’IS. Il bénéficie de régimes spécifiques pour la TVA et les droits d’acquisition, pour autant que l’activité soit strictement professionnelle.
  
• Comment un marchand de biens est-il imposé : sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS) ?
  Selon la structure adoptée (entreprise individuelle ou société), l’imposition des bénéfices est déterminée au barème progressif de l’IR (BIC) ou au taux de l’IS réservé aux sociétés commerciales.
  
• Quelles sont les obligations en matière de TVA pour un marchand de biens ?
  La TVA s’applique selon la nature de l’immeuble et l’ancienneté depuis l’achèvement des travaux. Le formalisme BOFiP doit être scrupuleusement respecté.
  
• Quelle est la différence entre la plus-value immobilière d’un particulier et le bénéfice d’un marchand de biens ?
  Un particulier est imposé sur la plus-value selon la durée de détention (avec abattement), alors que le marchand de biens est imposé sur l’intégralité du bénéfice dès la revente, sans abattement.
  
• Comment fonctionne la TVA sur marge en achat-revente immobilier ?
  Lorsque toutes les conditions sont réunies (immeuble ancien, achat sans TVA, revente assujettie), la TVA ne s’applique que sur la marge brute, conformément au BOFiP-BOI-TVA-IMM-10-10-20.
  

L’essentiel à retenir

En somme, l’imposition applicable aux marchands de biens obéit à des règles précises : imposition des bénéfices en BIC à l’IR ou à l’IS, obligations comptables, gestion de la TVA selon la nature des opérations, application de la CFE et des prélèvements sociaux. Les avantages d’un régime professionnel comparés à la fiscalité des particuliers peuvent être importants, notamment en matière de récupération de TVA.

Une organisation comptable et une préparation rigoureuse des déclarations sont indispensables pour éviter tout risque fiscal. Chacun doit adapter sa stratégie à son activité, au type d’opérations menées et à sa situation patrimoniale. Pour aller plus loin, mieux vaut être accompagné par des professionnels via Lexanova et poser vos questions à un avocat fiscaliste pour une gestion fiscale sereine et efficace.