Quels sont les avantages fiscaux de la revente en démembrement de propriété ?

Introduction

En 2024, près d’une transaction immobilière sur cinq en France concerne un bien détenu en démembrement de propriété, selon les dernières données du Conseil supérieur du notariat. Savais-tu qu’en choisissant la revente en démembrement, il est possible de réaliser d’importantes économies d'impôts tout en structurant intelligemment la transmission ou la cession de ton patrimoine ? Comment l’imposition de la plus-value immobilière est-elle calculée sur la nue-propriété ou l’usufruit ? Et surtout, la revente en démembrement est-elle plus avantageuse fiscalement qu’une vente classique ?

Face à la complexité des règles fiscales relatives à la cession d’un bien démembré, il est essentiel de comprendre les mécanismes qui régissent la répartition du prix de vente, le calcul de la plus-value et les dispositifs d’allègement fiscal. Cet article offre une synthèse pédagogique et structurée, illustrée par un cas pratique et des exemples de calculs concrets, pour éviter les principaux écueils et optimiser tes choix patrimoniaux.

Démembrement de propriété et fiscalité : cadre réglementaire et règles applicables

Le démembrement de propriété est régi principalement par le Code civil (articles 578 et suivants) et encadré fiscalement par de multiples dispositions du Code général des impôts (CGI), notamment les articles 682, 788, 968 B et 641 bis. Le principe consiste à dissocier la pleine propriété d’un bien en usufruit (droit d’utiliser et de percevoir les revenus) et nue-propriété (droit de disposer du bien sans en avoir la jouissance immédiate). Cette technique offre de nombreux avantages fiscaux lors de la vente, qu’il s’agisse de la cession de l’usufruit seul, de la nue-propriété, ou de la vente concomitante des deux droits.

L’un des axes majeurs d’optimisation porte sur la réduction de la base imposable. Lors d’une transmission ou d’une vente, la valeur de la nue-propriété est déterminée selon un barème fixé par l’article 669 du CGI, prenant en compte l’âge de l’usufruitier. Par exemple, pour un usufruitier âgé de 60 ans, la nue-propriété représente environ 30 % de la valeur du bien (article 682 CGI). Les droits de mutation ne s’appliquent alors que sur la valeur de la nue-propriété, réduisant d’autant l’impôt à acquitter lors de la cession.

La fiscalité successorale bénéficie également d’allègements notables. L’abattement applicable transmis entre parents et enfants peut atteindre 100 000 € pour chaque parent et chaque enfant, selon l’article 788 du CGI. La fraction abattue étant calculée sur une valeur nettement inférieure en cas de démembrement, la charge finale en est ainsi allégée.

Concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), seul l’usufruitier voit la valeur du bien intégrée dans son patrimoine taxable (article 968 B du CGI). Le nu-propriétaire, quant à lui, ne déclare que la valeur réduite correspondant à sa nue-propriété, un atout majeur pour la gestion de son assiette fiscale, notamment sur les grandes transactions.

Enfin, l’article 641 bis du CGI offre un dispositif de report d’imposition de la plus-value en cas de réunion ultérieure de la pleine propriété (par décès notamment). Ce mécanisme permet de différer l’imposition : la plus-value n’est exigible ni au moment du démembrement, ni lors d’une mutation de la nue-propriété, mais seulement lors de la réunion en pleine propriété. Les instructions BOFiP précisent la doctrine administrative en cas de cession simultanée ou séparée (BOI-RFPI-PVI-20-20).

Cas pratique : la revente d’un bien démembré par Monsieur Dupont

Pour mieux illustrer l’impact du démembrement sur la fiscalité de la revente, prenons le cas concret de Monsieur Dupont :

Situation de départ

Monsieur Dupont, 55 ans, a acquis la nue-propriété d’un appartement il y a 10 ans dans le cadre d’un démembrement temporaire (usufruit de 15 ans cédé à un tiers). Le prix d’acquisition de la nue-propriété était de 150 000 €. Aujourd’hui, il souhaite revendre sa nue-propriété alors qu’il reste 5 ans d’usufruit à courir. La valeur vénale du bien en pleine propriété est estimée à 280 000 €.

Calcul de la plus-value imposable

• Valeur actuelle de la nue-propriété : 75 % x 280 000 € = 210 000 € (calculé selon le barème fiscal en vigueur : barème fiscal valeur usufruit).
• Prix de revente : 210 000 €
• Prix d’acquisition : 150 000 €
• Plus-value brute : 60 000 €
• Abattement pour durée de détention (10 ans, soit 30 % d’abattement) : base imposable = 42 000 €
• Imposition (19 % IR et 17,2 % prélèvements sociaux) : 15 204 € (soit 7 980 € d’IR et 7 224 € de prélèvements sociaux)

Monsieur Dupont bénéficie ainsi d’une fiscalité nettement plus avantageuse comparée à une vente en pleine propriété, notamment grâce à la dissociation des droits et à l’abattement sur la base imposable. À retenir : la juste évaluation de la valeur vénale de la nue-propriété est essentielle pour sécuriser le calcul fiscal.

Envisager de reporter la vente et profiter de l’exonération de la plus-value si le bien devient résidence principale, ou attendre la réunion de la pleine propriété, font partie des stratégies à étudier.

Points de vigilance et risques en cas de revente en démembrement

La fiscalité de cession en nue-propriété présente certains pièges. D’abord, une mauvaise répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire peut entraîner un redressement fiscal, l’administration vérifiant l’adéquation avec le barème de l’article 669 du CGI et la doctrine BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-20).

Il est primordial de bien déclarer la plus-value immobilière : en cas de cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété à un même acquéreur, la plus-value est calculée comme pour une vente en pleine propriété. À l’inverse, en cas de vente séparée, chaque titulaire doit déclarer la fraction correspondant à son droit, l’exonération résidence principale s’appliquant uniquement si chaque condition est remplie.

Autre erreur fréquente : négliger l’impact sur l’IFI. Si le nu-propriétaire pense être exonéré, il doit vérifier l’application du texte : seule la nue-propriété n’est pas imposable, l’usufruitier restant redevable sur la pleine propriété. Enfin, toute tentative de sous-évaluer un droit pour minorer la plus-value expose à une rectification fiscale majorée de pénalités.

Prudence également en cas de donation ou transmission. Une mauvaise rédaction de l’acte ou la méconnaissance des abattements en vigueur peut conduire à une double taxation ou à la perte de l’avantage fiscal recherché.

Optimiser la fiscalité lors d’une revente en démembrement : astuces et stratégies

Plusieurs leviers existent pour optimiser la fiscalité d’une vente en démembrement :

• Utiliser les abattements pour durée de détention : Passé 22 ans de détention, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Anticiper une transmission successorale : Céder la nue-propriété à un enfant tout en conservant l’usufruit permet d’optimiser la fiscalité sur les droits de succession (abattement de 100 000 € par enfant et par parent).
• Maîtriser le « régime de la plus-value différée » : Dans certains cas, la plus-value peut être imposée uniquement lors de la réunion de la pleine propriété, différant ainsi l’imposition (article 641 bis CGI).
• Bénéficier de l’exonération « résidence principale » : Si l’usufruitier ou le nu-propriétaire occupe le bien en résidence principale au moment de la cession, il peut bénéficier de l’exonération de plus-value, sous conditions strictes.
• Sécuriser la répartition du prix : Respecter le barème fiscal pour éviter requalification ou redressement (calcul selon l’âge de l’usufruitier, doctrine BOFiP-RFPI-PVI-20-20 et article 669 CGI).

À noter : comparer une vente en pleine propriété et une vente séparée permet souvent d’identifier l’option la plus favorable, en tenant compte de l’ensemble des enjeux patrimoniaux, successoraux et fiscaux.

Conclusion : synthèse et conseils clés

La revente d’un bien en démembrement est souvent fiscalement plus avantageuse qu’une cession classique, sous réserve de respecter la valorisation, la déclaration et la répartition des droits. L’optimisation repose sur la maîtrise des règles, abattements et régimes différés. Pour sécuriser ton projet, utilise Lexanova pour trouver le bon avocat fiscaliste et obtenir un accompagnement sur mesure !

FAQ sur la revente d’un bien en démembrement de propriété

• Qui paie l’impôt sur la plus-value lors de la vente d’un bien démembré ? Chaque titulaire de droit (nu-propriétaire ou usufruitier) est imposé à proportion de sa quote-part dans le prix de vente, selon la répartition fiscale en vigueur.
• Comment se répartit le prix de vente ? La répartition doit respecter le barème fiscal de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier.
• L’exonération résidence principale s’applique-t-elle en cas de démembrement ? Oui, si l’usufruitier occupe le bien à titre de résidence principale, l’exonération s’applique à la plus-value sur l’usufruit. Pour le nu-propriétaire, l’exonération n’est possible que s’il occupe lui-même le bien.
• Quels abattements s’appliquent à la plus-value immobilière en démembrement ? Les abattements pour durée de détention s’appliquent comme pour la pleine propriété : 6 % par an dès la 6e année pour l’IR, 1,65 % pour les prélèvements sociaux, jusqu’à exonération totale.
• Faut-il vendre les droits séparés ou la pleine propriété d’un bien démembré ? Tout dépend de la stratégie patrimoniale : la vente séparée peut permettre d’optimiser la fiscalité, mais nécessite une analyse approfondie des impacts successifs et fiscaux.

L’essentiel à retenir

La revente en démembrement de propriété offre des outils puissants pour alléger la fiscalité, que ce soit en matière de plus-value, d’IFI ou de transmission patrimoniale. À condition d’appliquer rigoureusement les textes du Code général des impôts, en particulier les articles 682, 788, 968 B et 641 bis, ainsi que les barèmes officiels BOFiP, tu peux :

• Réduire la valeur taxable et les droits de mutation en cas de cession.
• Optimiser ton IFI en déclarant uniquement la valeur de la nue-propriété.
• Profiter d’abattements pour durée de détention et du régime différé de la plus-value.
• Sécuriser la transmission en anticipant la stratégie successorale via le démembrement.

Toutefois, chaque opération étant unique, il est nécessaire de procéder à une analyse individualisée avec des professionnels du droit et du chiffre. Pour éviter les mauvaises surprises, consulte des experts via Lexanova pour anticiper, optimiser et sécuriser la revente de ton bien démembré dans le respect de la réglementation fiscale en vigueur.