Quel régime fiscal choisir pour exercer l’activité de marchand de biens ?

Introduction : Régime fiscal du marchand de biens, un choix stratégique en 2025

En 2025, le marché français de l’achat-revente immobilier attire de plus en plus d’entrepreneurs : près de 18 000 créations d’entreprises de marchands de biens ont été enregistrées selon l’INSEE. Pourtant, beaucoup hésitent sur l’option fiscale à privilégier. Faut-il démarrer en micro-entreprise, séduits par sa simplicité, ou opter pour une structure sociétaire afin d’optimiser la fiscalité ? Quel est l’impact de la TVA ou de l’imposition des plus-values sur les opérations ? Le choix du régime fiscal conditionne directement vos marges, votre trésorerie, et la rentabilité globale de vos projets immobiliers. Comprendre le cadre légal, anticiper les risques et arbitrer judicieusement sont donc des étapes incontournables, que vous soyez primo-créateur ou dirigeant expérimenté en pleine structuration.

Le cadre fiscal et légal du marchand de biens : les clés pour comprendre

Le marchand de biens, personne physique ou morale, achète des biens immobiliers pour les revendre dans un but lucratif. Juridiquement, il relève d’une activité commerciale, soumise à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) selon l’article 34 du Code général des impôts (CGI). Deux régimes principaux existent : la micro-entreprise ou le régime réel, ce dernier pouvant être appliqué en nom propre ou via une société (SASU, SARL, etc.).

• Régime micro-entreprise
• Accessible uniquement si le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 176 200 € (seuil 2025, art. 50-0 CGI).
• Imposition sur le chiffre d’affaires, après abattement forfaitaire de 71 %. Pas de comptabilité complexe requise, mais aucune déduction des charges réelles (travaux, notaire, intérêts bancaires…), ce qui peut limiter la rentabilité pour des opérations à forte valeur ajoutée.
• En cas de dépassement du seuil ou sur option, le régime réel s’applique automatiquement.
• Régime réel d’imposition (en entreprise individuelle ou en société)
• Obligatoire au-delà du seuil micro, ou sur option, en entreprise individuelle ou société.
• À l’impôt sur le revenu (IR) : Bénéfices imposés dans la tranche marginale du foyer (jusqu’à 45 %). Toutes les charges réelles supportées sont déductibles. Le régime réel BIC requiert une comptabilité complète.
• À l’impôt sur les sociétés (IS) : (SASU, SARL, SAS…) ; imposition au taux normal (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %), charges déductibles. La rémunération du dirigeant et la gestion sociale entrent en ligne de compte.
• TVA et plus-values professionnelles
• TVA : L’activité est soumise à la TVA sur les opérations d’achat-revente d’immeubles, dans les conditions prévues aux articles 257 et 268 du CGI. Elle peut être exigible sur la totalité ou uniquement sur la marge brute (« TVA sur marge »).
• Plus-values : Les plus-values sont imposées en BIC, donc à l’IS ou à l’IR, sans abattement pour durée de détention (contrairement aux particuliers).
• Droits de mutation : Les frais d’acquisition sont généralement réduits pour les marchands de biens (art. 1115 CGI), sous conditions de revente rapide (moins de 5 ans).

Le choix du statut (entreprise individuelle, SASU, SARL, etc.) et du régime fiscal (micro, réel, IR, IS) doit être guidé par une analyse précise des flux, des charges déductibles et de votre stratégie patrimoniale.

Étude de cas concret : réussir sa fiscalité de marchand de biens en 2025

Cas pratique : Régime Fiscal d’un Marchand de Biens en 2025

Situation : Monsieur Dupont, 38 ans, veut exercer en tant que marchand de biens en Île-de-France, avec un capital de 100 000 € et un objectif d’investissement de 500 000 €. Son défi : choisir entre une structure individuelle ou une SASU, optimiser la fiscalité de ses plus-values et gérer la TVA.

Problématique fiscale : Exercer en nom propre ou créer une SASU ? Privilégier l’IR ou l’IS ? Comment appliquer la TVA et calculer l’imposition des plus-values ?

Analyse : L’achat-revente relève des BIC, avec une taxation à l’IR pouvant aller jusqu’à 45 %, ou à l’IS en société (15 %/25 %). Les plus-values ne bénéficient pas d’abattements pour durée de détention. La TVA peut s’appliquer sur la marge. Les droits de mutation sont réduits sous conditions.

• Scénario IR : Plus-value de 120 000 € imposable jusqu’à 45 %, soit 54 000 € d’impôt.
• Scénario IS (SASU) : Même plus-value taxée à 15 %, soit 18 000 € d’impôt si tout est dans la tranche à 15 % (à moduler selon la répartition). Il faut aussi penser à la gestion de la rémunération du dirigeant et des dividendes pour l’optimisation.
• TVA sur la marge : Vente à 240 000 €, achat à 200 000 €, TVA à 20 % sur la marge (40 000 €) = 8 000 €.

Conclusion : L’option SASU et IS semble optimale pour la fiscalité sur la plus-value et la gestion des charges, sous réserve de maîtrise de la TVA et de l’organisation sociale.

Points de vigilance et risques fiscaux pour les marchands de biens

Plusieurs erreurs ou oublis peuvent impacter gravement la rentabilité :

• Sous-évaluation des charges réelles. Le régime micro ne permet pas la déduction des charges, ce qui peut coûter cher sur des opérations à forte dépense.
• Mauvaise application de la TVA sur la marge. Bien diagnostiquer les lots immobiliers (notamment biens anciens/terrains à bâtir).
• Déclarations inexactes ou tardives. Négliger la tenue comptable expose à un redressement fiscal et à des amendes (art. 1728 et 1729 CGI).
• Choix de structuration tardif. Passer à l’IS ou en société trop tard prive d’avantages ou crée une double imposition sur les bénéfices/dividendes.
• Plus-value professionnelle sans abattement. Contrairement à un particulier, aucune réduction en fonction de la durée de détention.
• Respect des droits de mutation. S’engager à revendre sous 5 ans pour bénéficier du taux réduit.

La rigueur administrative et la préparation comptable sont cruciales pour parer tout risque de sanction. Se faire accompagner par un professionnel du droit fiscal dès le départ est recommandé.

Stratégies et astuces d’optimisation pour la fiscalité du marchand de biens

• Choisir la bonne structure : La société (SASU, SARL à l’IS) permet de lisser l'imposition, de déduire les charges (siège, déplacements, rémunérations) et de gérer plus librement les bénéfices.
• Maîtriser la TVA sur marge : Structurer les opérations pour que la TVA ne porte que sur la marge (sous réserve d’éligibilité).
• Gestion des plus-values : Planifier la répartition sur plusieurs exercices, ou organiser l’emprunt/revente en cascade pour lisser l’impôt.
• Droits de mutation réduits : S’engager à revendre rapidement et respecter la réglementation pour bénéficier de frais réduits.
• Fractionner l’activité ou multiplier les sociétés : Permet de bénéficier plus longtemps du taux réduit à l’IS sur plus d’opérations, sous condition d’autonomie réelle.
• Optimisation sociale : Articuler rémunération du dirigeant et dividendes pour maximiser la trésorerie nette, notamment en SASU.

Attention : toute optimisation fiscale doit être étudiée au cas par cas en fonction de la situation et du volume des opérations. L’accompagnement par un professionnel est recommandé.

Conclusion : faire le meilleur choix pour votre activité de marchand de biens

Le choix du régime fiscal du marchand de biens n’est jamais automatique. Il dépend du chiffre d’affaires visé, des coûts, du nombre d’opérations et des ambitions à moyen/long terme. Micro-entreprise pour la simplicité ou société à l’IS pour optimiser la croissance : chaque option a ses atouts et limites. La fiscalité du marchand de biens relève systématiquement du régime BIC, la TVA s’applique fréquemment, et les droits d’enregistrement peuvent être réduits avec les bons engagements. Les plus-values sont fiscalement moins avantageuses que pour les particuliers.

L’expérience de Monsieur Dupont montre qu’un arbitrage avisé dès la création permet de réaliser d’importantes économies. L’accompagnement d’un avocat fiscaliste, via Lexanova, reste le meilleur atout pour structurer vos projets en toute sécurité et anticiper les évolutions réglementaires.

FAQ – Questions fréquentes sur la fiscalité des marchands de biens

Quel est le meilleur statut juridique pour exercer comme marchand de biens ?

Le choix dépend du volume d’opérations et du profil. SASU ou SARL à l’IS offrent généralement de la flexibilité et de l’optimisation fiscale à long terme.

IR ou IS pour un marchand de biens ?

L’IS est souvent plus avantageux sur des opérations importantes et permet de déduire davantage de charges, contrairement à l’IR rapidement plafonné en cas de croissance.

Le marchand de biens facture-t-il toujours la TVA ?

En général oui, sauf exceptions très précises. Elle s’applique souvent sur la vente ou parfois uniquement sur la marge, selon le type et l’origine du bien.

Comment sont imposées les plus-values d’un marchand de biens ?

Elles sont fiscalisées dans les résultats de l’entreprise (BIC), à l’IS ou l’IR, sans régime d’abattement.

Un marchand de biens peut-il opter pour la micro-entreprise ?

Oui, tant que le CA n’excède pas 176 200 € annuels, mais sans déduction des charges, ce qui en limite l’intérêt pour de grosses opérations.

Ce qu’il faut retenir de la fiscalité du marchand de biens

Le choix du régime fiscal est une décision majeure dès le lancement de l’activité. Micro-entreprise pour débuter en simplicité, société à l’IS pour optimiser à grande échelle : chaque configuration comporte atouts, contraintes et risques. L’imposition se fait au régime BIC, la TVA s’applique fréquemment, les droits d’enregistrement peuvent être réduits en cas d’engagement de revente rapide. La fiscalité sur les plus-values demeure moins favorable que pour un particulier. Le cas de M. Dupont l’illustre : une stratégie fiscale réfléchie peut vous faire gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros. S’informer, être conseillé par un avocat fiscaliste, comme ceux de Lexanova, est la clé pour performer et sécuriser son activité de marchand de biens.