Exonération de TVA pour les marchands de biens : dans quels cas est-ce possible en 2025 ?

Introduction : TVA et marchands de biens, un enjeu fiscal clé en 2025

En 2025, alors que la fiscalité immobilière française continue de se complexifier, plus de 60 % des marchands de biens estiment que la gestion de la TVA constitue l’un des principaux risques financiers de leur activité d’achat-revente. TVA sur marge, exonérations, droits d’enregistrement… Face à la multiplicité des régimes, de nombreux professionnels s’interrogent : dans quels cas un marchand de biens peut-il bénéficier d’une exonération de TVA ? Quelles stratégies permettent d’optimiser la fiscalité lors d’une revente immobilière ? Comprendre les subtilités des règles fiscales applicables est crucial, autant pour sécuriser une opération que pour maximiser sa rentabilité. Cet article vous propose une analyse complète, étayée par les textes officiels et des exemples concrets issus de la pratique du secteur.

La réglementation fiscale de la TVA pour les marchands de biens : quelles conditions d’exonération ?

Le régime de TVA applicable aux opérations de marchands de biens est strictement encadré par le Code général des impôts (notamment articles 261 D et 256 CGI), ainsi que le BOFIP (notamment la section « TVA – Immobilier »). Principe de base : la TVA s’applique par défaut sur la vente d’immeubles neufs ou ayant fait l’objet de travaux importants achevés depuis moins de 5 ans.

Plusieurs cas permettent cependant à un marchand de biens de bénéficier d’une exonération de TVA :

1. Vente d’un bien ancien (plus de 5 ans)

Lorsque le bien acquis – appartement, maison, local commercial – a été achevé depuis plus de 5 ans à la date de revente, la transaction est en principe exonérée de TVA. L’acheteur ne se voit donc pas facturer de taxe, sauf si le vendeur opte pour l’imposition à la TVA afin de récupérer celle versée sur des travaux (voir la fiche officielle DGFiP).

Néanmoins, si le marchand de biens a lui-même acquis le bien auprès d’un professionnel assujetti et s’est vu facturer la TVA, il devra restituer la TVA à la revente, en choisissant éventuellement le régime de TVA sur marge si les conditions sont réunies.

2. Absence d’option pour l’imposition à la TVA

Un marchand de biens peut choisir de soumettre (ou non) la vente d’un bien ancien à la TVA : c’est l’« option pour l’imposition ». Si aucune option n’est exercée, la revente reste exonérée de TVA, mais la TVA payée sur les travaux et charges liés à l’opération reste non récupérable. Cette subtilité a un impact décisif, notamment lorsque d’importants travaux sont réalisés.

3. Biens non soumis à la TVA par nature

Certains biens immobiliers neufs ou anciens, tels que les terrains nus n’ayant pas encore généré de droit à construire, ainsi que certains locaux patrimoniaux (monuments historiques pris à bail), bénéficient d’une exonération « structurelle », à nuancer selon l’affectation du bien (CGI, article 256).

Dans tous les cas, ces exonérations visent à éviter toute double taxation, notamment lorsque le bien a déjà supporté la TVA en amont ou fait l’objet d’une transaction entre particuliers hors champ d’application.

Cas non exonérés de TVA

À l’inverse, la TVA s’applique :

• Sur la revente d’un bien de moins de 5 ans ou ayant fait l’objet de rénovations lourdes récentes.
• Si le marchand opte expressément pour l’imposition à la TVA, même pour un bien ancien.
• En cas de cession à un professionnel soumis à l’autoliquidation (rare pour les particuliers).

La logique fiscale derrière ces règles ? Permettre la récupération de la TVA déductible (notamment pour les travaux) par les professionnels, tout en préservant la cohérence de la chaîne de taxation (BOFiP – TVA transmissions immobilières).

Illustration concrète : l’exonération de TVA pour M. Dupont, marchand de biens

Pour mesurer les choix fiscaux à opérer et leurs impacts, prenons l’exemple de M. Dupont : marchand de biens de 40 ans, il achète un appartement ancien à Melun pour 200 000 € en 2025, financé à 80 % par un prêt bancaire. Après 50 000 € de travaux de rénovation, il envisage de revendre le bien, plus de 5 ans après sa construction, pour 350 000 €. Il n’a pas souhaité opter pour l’application de la TVA sur cette vente.

Analyse de la situation de M. Dupont

Conformément à l’article 261 D du CGI, la vente d’un bien ancien de plus de 5 ans est exonérée de TVA. En conséquence, M. Dupont ne doit pas facturer de TVA à l’acquéreur. Il devra, en revanche, payer les droits d’enregistrement d’environ 5,8 % sur le prix de revente, soit 20 300 € (5,8 % de 350 000 €).

En contrepartie, la TVA supportée sur les travaux de rénovation (sur les 50 000 € investis) n’est pas récupérable, ce qui impacte sa marge nette.

Simulation comparative

Situation	TVA collectée	TVA déductible sur travaux	Prix net acquéreur (HT/TTC)	Droits d’enregistrement	Impact fiscal principal
Sans option TVA (exonération)	0 €	0 €	350 000 € HT	20 300 €	Travaux non récupérables, droits sur la vente à payer
Avec option TVA	70 000 €	10 000 €	420 000 € TTC	Potentielle exonération	TVA récupérée sur travaux mais prix final acquéreur élevé

Ce cas illustre la nécessité de bien choisir son orientation fiscale pour maximiser la rentabilité de l’opération et maîtriser sa trésorerie.

Risques fiscaux et points de vigilance pour les marchands de biens

La gestion de la TVA dans le secteur des marchands de biens comporte de nombreux points de vigilance :

• Erreur sur la nature du bien : Qualifier à tort un bien neuf d'ancien expose à un redressement fiscal coûteux.
• Option pour la TVA non formalisée : Si l’option n’est pas valablement exercée, l’exonération reste valable mais la TVA sur les travaux n’est pas déductible.
• TVA sur marge et calcul de la base taxable : Ce mécanisme est réservé aux biens acquis sans TVA initialement. Un mauvais calcul peut entraîner une taxation sur le prix total.
• Risques en cas de contrôle fiscal : Toute dissimulation ou erreur peut entraîner des rappels de TVA, majorations et pénalités.
• Cas spécifiques : terrains à bâtir, locaux mixtes, divisions, réhabilitations lourdes : Ces opérations présentent des particularités et peuvent risquer la requalification en matière de TVA.

Le Bulletin Officiel (BOFIP) rappelle la nécessité d’une analyse précise des conditions de chaque opération avant la rédaction de tout acte, pour éviter les erreurs lourdes de conséquence.

Stratégies et astuces pour optimiser la fiscalité d’un marchand de biens

Pour les marchands de biens, l’optimisation fiscale passe par une bonne anticipation des flux de TVA et des droits d’enregistrement, mais aussi par le choix du régime d’imposition le plus adapté :

• Option pour la TVA sur un bien ancien : Peut être intéressante si le montant des travaux est élevé et que l’acheteur (société, professionnel) peut lui-même récupérer la TVA.
• Mise en œuvre du régime de la TVA sur marge : Lorsque le bien a été acheté à un non-assujetti (particulier), ce régime permet de ne taxer que la marge réalisée entre le prix d’achat et le prix de vente, sous réserve des conditions strictes d’application (art. 268 CGI).
• Négociation des frais d’acte et droits d’enregistrement : Dans certains cas, l’assiette des droits peut être réduite si la TVA est appliquée à la vente, limitant le coût global de l’opération.
• Structuration fine des acquisitions : Attention à l’achat de terrains à bâtir, généralement soumis à la TVA, sauf exceptions précisées dans le CGI et le BOFIP.

Au-delà des considérations strictement fiscales, la rentabilité d’une opération dépendra aussi de la stratégie de revente, de la durée de portage, des contraintes de financement et de la capacité à absorber la TVA sur les travaux.

Rappel : seule une analyse personnalisée, en lien avec un professionnel spécialisé, permet d’aligner stratégie fiscale et opération immobilière.

Conclusion : Sécurisez vos opérations ! Comment anticiper les risques et choisir la meilleure option ?

En synthèse, l’exonération de TVA pour un marchand de biens repose d’abord sur l’ancienneté du bien, l’absence d’option pour la TVA, et dans certains cas, la nature même de l’immeuble vendu. Cette décision impacte les flux financiers et la rentabilité effective de l’opération d’achat-revente. Face à des textes évolutifs et à la technicité des calculs, il est fortement recommandé d’étudier chaque situation avant l’établissement des actes. Pour chaque cas, n’hésitez pas à utiliser Lexanova afin d’être mis en relation avec un avocat fiscaliste compétent et expérimenté dans le domaine immobilier !

Questions fréquentes sur l’exonération de TVA marchand de biens

Quand un marchand de biens est-il exonéré de TVA ?

Lorsqu’il revend un bien achevé depuis plus de 5 ans, acheté sans TVA et sans avoir exercé l’option d’assujettissement à la TVA sur la vente.

Qu’est-ce que l’engagement de revendre pour un marchand de biens ?

C’est un engagement fiscal permettant de bénéficier de droits d’enregistrement réduits, sous réserve de revendre le bien dans un délai de 5 ans.

Quelle est la différence entre TVA sur marge et TVA sur le prix total ?

La TVA sur marge ne s’applique que sur le différentiel entre prix d’achat et prix de vente, à condition que le bien ait été acquis sans TVA. Sinon, la TVA porte sur le prix total.

Un marchand de biens doit-il payer la TVA à l’achat d’un terrain à bâtir ?

La plupart du temps, oui, mais des exceptions existent selon l’utilisation future et la nature des parties à la vente (voir BOFiP et article 257 du CGI).

Quels impôts paie un marchand de biens en cas d’exonération de TVA ?

Principalement les droits d’enregistrement sur l’acte de vente, ainsi que l’impôt sur la marge réalisée selon son régime d’imposition.

L’essentiel à retenir

L’exonération de TVA pour un marchand de biens n’est jamais automatique : elle dépend de l’ancienneté du bien, du régime choisi lors de l’achat, de l’existence d’options et de la structure de l’opération. Pour la plupart des reventes de biens anciens achetés sans TVA, l’opération sera exonérée de TVA mais les droits d’enregistrement restent dus. À l’inverse, l’option pour la TVA peut s’avérer pertinente pour récupérer la taxe sur d’importants travaux, à condition d’en mesurer le coût global pour l’acheteur. Le choix entre ces régimes conditionne la rentabilité et la sécurité du projet immobilier. Retrouvez sur Lexanova les avocats fiscalistes partenaires pour analyser vos scénarios individualisés et éviter toute erreur dans la structuration de vos opérations d’achat-revente.