Obligations comptables et fiscales des marchands de biens : mode d’emploi 2025

Introduction

Chaque année, plusieurs milliers de professionnels se lancent dans l’activité de marchand de biens en France, attirés par le potentiel de l’achat-revente immobilier. Mais saviez-vous que l’administration fiscale requalifie régulièrement les ventes trop fréquentes en activité commerciale, avec des conséquences parfois lourdes ? Quelle fiscalité spécifique s’applique au marchand de biens ? Quelles règles de comptabilité faut-il suivre impérativement pour éviter risques et redressements ? Dans un univers réglementaire qui évolue sans cesse, comprendre le statut et la fiscalité du marchand de biens est essentiel. Cet article décrypte, de façon pédagogique, le cadre légal et fiscal, illustre les calculs à travers un cas pratique, et met en garde contre les risques les plus fréquents de ce métier à forts enjeux financiers.

Cadre légal et fiscal de l’activité de marchand de biens

Devenir marchand de biens ne s’improvise pas : ce statut correspond à l’achat et à la revente, à titre habituel, de biens immobiliers. Dès lors que l’intention spéculative et la récurrence des opérations sont établies, vous entrez dans la catégorie des commerçants en vertu de l’article L 110-1 du Code de commerce. Selon l’article 34 du Code général des impôts (CGI), le bénéfice tiré de cette activité relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des plus-values immobilières classiques. Ce statut implique :

• Obligation de s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
• Choix d’une structure : entreprise individuelle (y compris micro-entreprise sous conditions), SARL, SAS, voire SCI à l’IS (avec réserve, la SCI n’étant pas la plus adaptée).
• Respect de nombreuses obligations fiscales et comptables spécifiques.

Immatriculation et statut juridique

Le commerçant doit procéder à son immatriculation avant toute opération. Le choix du statut juridique impacte l’imposition, la gestion sociale et la protection du patrimoine. En 2025 :

• Micro-entreprise : possible si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 777 000 €, mais pas toujours recommandée compte tenu de la fiscalité (abattement limité, impossibilité de récupérer la TVA).
• SASU, EURL, SARL : structures permettant de limiter la responsabilité et d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Taux IS progressif (15 % à 25 % selon le bénéfice ; voir art. 219 CGI).

Obligations fiscales

Le marchand de biens est soumis à plusieurs taxes et déclarations :

• TVA : – Article 257 CGI et doctrine BOFiP-TVA-IMM : la revente de biens neufs (< 5 ans) est obligatoirement assujettie à la TVA (taux standard 20 %). Sur les biens anciens, option pour la TVA sur la marge possible sous conditions, permettant la récupération de la TVA sur les travaux et frais si activée ; sinon, la cession reste hors champ TVA.
• Imposition sur le bénéfice : – Les entrepreneurs individuels sont imposés au titre des BIC, selon le régime micro-BIC (CA < 188 700 € : abattement forfaitaire de 71 %, imposition sur 29 % du CA) ou régime réel. Les sociétés sont soumises à l’IS (Bénéfices réels = ventes – charges professionnelles, dont frais d’acquisition, travaux, frais d’acte, etc.).
• Cotisations sociales : – Les marchands de biens, personnes physiques, règlent des cotisations via l’Urssaf (environ 45 % du bénéfice net imposable, hors abattements), alors que les sociétés dépendent du régime TNS ou assimilé salarié selon le statut.

Comptabilité requise

Le respect de la comptabilité est fondamental pour justifier le bénéfice réel face au fisc :

• Micro-entrepreneur : tenue d’un livre de recettes, conservation des justificatifs mais pas de bilan exigé.
• Régime réel : bilan, compte de résultat, livre d’achats/ventes, pièces justificatives à conserver 6 à 10 ans (article L123-22 Code de commerce).
• Déclarations : résultats BIC (formulaire 2031), TVA (formulaire 3310), cotisations sociales (formulaire 2042 C PRO pour les indépendants).

La doctrine fiscale (BOFiP-BIC-CHG-10 et BOFiP-TVA-IMM) détaille la liste des charges et règles déclaratives.

Illustration concrète : le parcours fiscal de M. Dubois, marchand de biens à Lyon

Pour mieux comprendre l’application des règles, prenons l’exemple de M. Dubois, 35 ans, qui démarre son activité à Lyon :

• Achat : Appartement ancien à 200 000 €
• Travaux lourds : 50 000 € (TVA incluse, TVA sur travaux récupérable si option de TVA sur la revente)
• Revente 10 mois plus tard : 320 000 €

M. Dubois envisage plusieurs statuts : SASU (IS à 25 %), EURL, SCI à l’IS. Il souhaite aussi optimiser la gestion de la TVA sur l’opération.

Analyse fiscale de l’opération

L’activité de M. Dubois relève des règles applicables aux BIC (article 34 CGI). Son bénéfice imposable sera déterminé ainsi :

• Prix d’achat HT : 200 000 €
• Travaux HT : 50 000 € (TVA de 8 333 € récupérable)
• Prix de vente HT : 266 666,67 € (TTC : 320 000 € inclut 53 333,33 € de TVA)
• Bénéfice brut : 266 666,67 € – 250 000 € = 16 666,67 €

Imposé à l’IS (taux 25 %) : impôt 4 166,67 €, bénéfice net après impôt : 12 500 €.

Pour la TVA, il devra reverser 45 000 € : TVA collectée (53 333,33 €) – TVA sur travaux (8 333,33 €).

Ce cas illustre l’importance du choix du statut et du respect des obligations fiscales. L’option pour la SASU lui permet de limiter la responsabilité et de bénéficier d’une imposition forfaitaire, tout en sécurisant la récupération de la TVA sur les travaux liés à la revente.

Risques fiscaux et points de vigilance

La fiscalité du marchand de biens présente plusieurs pièges :

• Requalification d’opérations occasionnelles : Plus de deux à trois ventes annuelles peuvent suffire à faire basculer l’activité dans le statut marchand de biens, avec requalification rétroactive et rappels (BOFiP-BIC-CHAMP-10-10).
• Oubli de la TVA sur biens neufs : La non-déclaration expose le marchand à de lourdes pénalités (article 1727 CGI).
• Charges non justifiées ou personnelles : Seules les dépenses directement liées à l’activité sont déductibles.
• Tenue comptable défaillante : Peut entraîner des redressements sur l’assiette imposable et des majorations.

L’administration fiscale vérifie l’intention spéculative et le respect des règles déclaratives : un contrôle peut survenir à tout moment, et une mauvaise appréciation des risques (statut, TVA, charges) coûte cher. Mieux vaut anticiper et mettre en place une organisation rigoureuse.

Optimisation fiscale : statuts, TVA, et gestion stratégique

Pour réduire la fiscalité et sécuriser son activité :

• Bien choisir le statut juridique : SASU et EURL permettent de limiter la responsabilité et d’opter pour l’IS, généralement plus avantageux à moyen terme que l’imposition en nom propre (régime BIC).
• TVA sur la marge vs TVA sur le prix total : La TVA sur la marge s’applique sous conditions précises en cas de revente de biens anciens acquis sans TVA, afin d’éviter une double imposition (voir référence BOFiP-TVA-IMM). Mais l’option pour l’assujettissement peut permettre de récupérer la TVA sur tous les frais et travaux.
• Frais de notaire réduits : Les marchands de biens bénéficient (sous certaines conditions) de frais de notaire réduits lors de l’acquisition, à faire valoir lors de la signature. Cela améliore la rentabilité de l’opération.
• Déduction des charges : Rigueur sur la déductibilité : seuls les achats, travaux de valorisation, frais bancaires, commissions, taxes professionnelles... liés à l’opération sont imputables sur le bénéfice.
• Gestion active de la trésorerie : La TVA à décaisser pouvant représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros, une anticipation budgétaire est indispensable.

Le choix du statut doit aussi envisager la protection sociale, la stratégie patrimoniale, la capacité d’investir et la flexibilité à la revente. Un arbitrage avisé vous assurera une optimisation durable et une sécurité face à l’administration.

Conclusion et passerelle vers l’expertise

L’activité de marchand de biens offre un potentiel de gains élevé mais exige une maîtrise parfaite du cadre fiscal et comptable, sans quoi le risque de redressement peut ruiner la rentabilité des opérations. Entre la TVA, la gestion des BIC, le choix du statut et la nécessité d’un suivi comptable rigoureux, chaque étape doit être anticipée avec sérieux. Pour valider un projet, sécuriser les calculs, éviter les pièges et arbitrer les meilleures stratégies, il est fortement recommandé de se faire accompagner. Lexanova vous permet de trouver rapidement un avocat fiscaliste spécialiste pour sécuriser votre futur de marchand de biens.

FAQ – Réponses courtes aux questions fréquentes

• Quelle fiscalité pour un marchand de biens ? L’activité relève du régime BIC : imposition à l’IR ou à l’IS selon le statut, TVA sur les ventes neuves ou optionnelle sur les anciennes, cotisations sociales sur le bénéfice.
• TVA sur la marge ou sur le prix total ? La TVA sur marge s’applique à certaines conditions (biens anciens acquis sans TVA). Sinon, c’est la TVA sur le prix total (notamment pour les biens neufs).
• Quel est le statut juridique optimal ? En général, la SASU ou l’EURL offre la meilleure protection et flexibilité. La SCI à l’IS est marginalement choisie pour le marchand de biens.
• Un marchand de biens bénéficie-t-il de frais de notaire réduits ? Oui, sous conditions spécifiques et sur demande.
• Quelles charges sont déductibles ? Seules les dépenses directement liées à l’activité d’achat-revente (frais de notaire, travaux, commissions, taxes).

L’essentiel à retenir

Être marchand de biens en 2025, c’est :

• Choisir un statut adapté : SASU, EURL, micro-entreprise (sous conditions), chacun impliquant des obligations et une fiscalité distinctes.
• Respecter scrupuleusement les obligations fiscales : déclaration BIC, TVA, cotisations sociales.
• Tenir une comptabilité impeccable : chaque pièce doit être justifiée, archivée, déclarée.
• Anticiper les risques : vigilance sur le volume d’opérations, l’application de la TVA et la classification des charges.
• Bénéficier de frais de notaire réduits et d’options TVA avantageuses si le montage est bien structuré.

Le rôle d’un avocat fiscaliste est clé pour éviter erreurs et requalifications coûteuses. Lexanova vous met en relation avec les partenaires qui vous aideront à réussir durablement votre activité de marchand de biens, dans le respect des lois et de la fiscalité en vigueur.