Quels sont les abattements et exonérations applicables aux transactions immobilières en 2025 ?

Introduction

En 2025, près de 40 % des propriétaires français déclarent s'interroger sur l'impôt à payer lors de la vente d'un bien ou d'une succession immobilière (source : Service-Public.fr). De nombreux particuliers découvrent au moment d'une vente, d'une donation ou d'une succession qu'ils peuvent réduire, voire supprimer totalement l'impôt dû grâce à une parfaite connaissance des abattements et exonérations. Quels sont précisément les allégements fiscaux applicables à la plus-value immobilière lors d'une transaction ? Comment profiter pleinement des exonérations prévues pour les successions ou donations ? Bien comprendre ces dispositifs est essentiel pour éviter une imposition injustifiée, anticiper sa fiscalité et sécuriser son patrimoine. L’article décrypte, avec mises en situation et calculs, les règles fiscales majeures de la fiscalité immobilière en 2025.

Abattements et exonérations immobilières : le cadre légal en 2025

Le Code général des impôts (CGI) détaille les dispositifs d’allègement fiscal lors des transactions immobilières. Parmi les références incontournables figurent les articles 150 U à 150 VD (plus-value immobilière), 757 à 784 (successions et donations) et le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP), actualisé chaque année. Leur bonne compréhension permet d’anticiper ou d’optimiser la fiscalité, selon le type d’opération concerné : vente, transmission ou donation.

Exonération de la plus-value sur la résidence principale

La fiscalité de la vente immobilière distingue la résidence principale (article 150 U II-1° du CGI) et les autres biens. La vente de votre résidence principale bénéficie d’une exonération totale de la plus-value à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, quelle que soit la durée de détention. Pour cela, vous devez prouver le caractère principal de l’habitation au jour de la vente (occupation effective et habituelle, justificatifs demandés en cas de contrôle fiscal). Cette exonération, largement confirmée par la jurisprudence, reste l’une des clés de la fiscalité française pour les particuliers vendant leur logement principal.

Abattement progressif pour durée de détention

Pour les biens immobiliers hors résidence principale (résidences secondaires, locations, terrains) vendus par des particuliers, la plus-value brute est imposée sauf cas d’exonération spécifique. Toutefois, un mécanisme d’abattement pour durée de détention (articles 150 VC et 150 VD du CGI, BOFiP-RFPI-PVI) s’applique :

• 6 % d’abattement par an, de la 6^ème année à la 21^ème,
• Puis 4 % la 22^ème année,
• Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans,
• Exonération totale des prélèvements sociaux (CSG/CRDS) après 30 ans.

Ce schéma permet une optimisation importante de la fiscalité sur les plus-values immobilières. Le calcul exact dépend de l’ancienneté de détention, des prix d’achat et de vente, ainsi que des frais et travaux capitalisables (articles 150 VB et 150 VC du CGI).

Autres exonérations et abattements spécifiques

Le législateur a prévu des cas d’exonération complémentaires :

• Petite vente : exonération totale si le prix de vente ne dépasse pas 15 000 € par vendeur.
• Première vente hors résidence principale : exonération sous conditions de remploi des fonds pour l’acquisition de sa résidence principale (article 150 U II-1 bis du CGI).
• Vente par non-résident : application de l’abattement pour durée de détention, avec une possible retenue à la source de 19 % (article 244 bis A du CGI).
• Exonérations spécifiques terrains à bâtir, ventes de biens en zones prioritaires, dispositifs Pinel et Denormandie : abattements ou exonérations variables selon le dispositif.

Abattements dans les successions et donations

La transmission de patrimoine immobilier via une donation ou une succession s’accompagne également d’abattements. En 2025, les principaux abattements sont :

• 100 000 € par parent et par enfant (abattement renouvelable tous les 15 ans pour les donations),
• 15 932 € pour les transmissions entre frères et sœurs,
• 7 967 € pour les neveux et nièces,
• Exonération totale entre conjoints et partenaires de PACS.

L’utilisation de ces abattements dépend du lien de parenté, du montant transmis, et du caractère successoral ou de donation entre vifs.

Cas pratique : Optimiser la fiscalité d’une plus-value immobilière en 2025

Marie, 31 ans, designer à Lyon, hérite en 2025 d’un appartement familial estimé à 250 000 €. Ses parents l’avaient acquis 150 000 € en 1995. Désireuse de vendre, Marie s’interroge sur sa fiscalité : devra-t-elle payer de l’impôt sur la plus-value ? Le fait que ses parents détenaient le bien depuis 30 ans change-t-il la donne ?

Pour toute vente immobilière, l’analyse fiscale s’articule en deux temps :

1. Détermination de la plus-value brute : prix de vente – prix d’acquisition, éventuellement augmenté des frais de notaire et des investissements travaux (BOFiP-RFPI-PVI-20-20-20).
2. Calcul de l’abattement pour durée de détention : l’administration fiscale comptabilise, dans le cas d’un bien issu d’une succession, la période totale de détention entre les mains des parents puis de Marie.

Dans cet exemple, l’appartement a été détenu 30 ans dans la famille, permettant de bénéficier de l’exonération totale sur la plus-value immobilière, tant à l’impôt qu’aux prélèvements sociaux. Calcul :

• Plus-value brute : 250 000 € – 150 000 € = 100 000 €
• Durée de détention : 30 ans => exonération totale (article 150 VK et BOFiP-RFPI-PVI-20-30).

Marie ne supportera donc aucun impôt sur la plus-value réalisée, quelle que soit la somme reçue. Elle doit cependant conserver les justificatifs d’acquisition et de succession, et vérifier l’intégralité du calcul lors de la déclaration de plus-value immobilière.

Points de vigilance et risques fiscaux

L’application des abattements et exonérations suppose un strict respect des conditions définies par le CGI et la doctrine administrative (BOFiP). Plusieurs risques sont à anticiper :

• Mauvaise qualification de la résidence principale : une occupation irrégulière ou des preuves insuffisantes (factures, impôts…) font courir un risque de remise en cause de l’exonération.
• Erreur sur la durée de détention : négliger les règles de décompte (notamment lors d’héritage ou de démembrement) peut entraîner un calcul erroné et donc un redressement.
• Omission de déclaration : tout oubli ou déclaration erronée de la plus-value immobilière expose à des pénalités fiscales, même en cas d’exonération finale.
• Risques sur les abattements successions/donations : le non-respect des délais (tous les 15 ans) ou un lien de parenté mal justifié peut faire perdre l’exonération prévue.
• Cas particuliers (non-résidents, SCI…) : ces situations nécessitent une analyse précise pour éviter les pièges administratifs.

En matière immobilière, l’administration se montre vigilante et contrôle particulièrement les cessions de valeurs importantes ou récurrentes.

Astuces d’optimisation fiscale immobilière

Certaines stratégies permettent de maximiser les abattements et exonérations immobilières sans jamais s’écarter du texte légal :

• Valoriser les travaux : seuls les travaux d’amélioration, reconstruction ou agrandissement justifiés par factures et non déjà déduits sont ajoutés au prix d’achat pour réduire la plus-value taxable (article 150 VB du CGI).
• Pensez à la donation-partage : cette technique permet de transmettre plusieurs biens en cumulant l’abattement applicable et d’anticiper la fiscalité des héritiers par rapport à une succession soudaine.
• Regrouper les donations : chaque parent pouvant donner 100 000 € tous les 15 ans par enfant, une double donation permet d’effacer l’impôt dans la limite de 200 000 €, à réfléchir selon la composition familiale.
• Bien choisir la date de vente : attendre d’atteindre les 22 ans de détention permet d’être exonéré d’impôt sur la plus-value et d’attendre 30 ans pour les prélèvements sociaux (CSG/CRDS sur la plus-value immobilière).
• Utiliser les dispositifs incitatifs : l’investissement locatif en Pinel ou Denormandie, sous conditions strictes de travaux, localisation et plafonds de loyer, peut générer une exonération partielle lors de la revente.

Dans tous les cas, anticiper et vérifier chaque condition administrative garantit la sécurisation et l’optimisation de l’opération.

Conclusion : sécuriser sa fiscalité grâce au bon usage des abattements

La fiscalité immobilière en France offre de nombreux dispositifs pour alléger, voire supprimer, l’impôt dû lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession. L’essentiel : bien documenter son dossier, vérifier la durée de détention, et s’assurer du respect du formalisme de déclaration. Pour éviter tout risque fiscal et construire une stratégie patrimoniale sur mesure, il est pertinent de se rapprocher d’avocats fiscalistes partenaires de Lexanova, capables de répondre à chaque situation individuelle.

Questions fréquentes sur les abattements et exonérations immobilières

• Quand est-on totalement exonéré de plus-value immobilière ?
  Lorsqu’il s’agit de la vente de la résidence principale ou d’un bien détenu depuis plus de 22 ans (impôt sur le revenu) ou 30 ans (prélèvements sociaux).
• Comment est calculé l’abattement pour durée de détention en 2025 ?
  6 %/an à partir de la 6^ème année, puis 4 % la 22^ème; 100 % à l’IR après 22 ans, 100 % aux prélèvements sociaux après 30 ans.
• Quelles sont les conditions pour exonérer la résidence principale ?
  Le logement doit être occupé à titre principal au jour de la vente, justificatifs à l’appui.
• La plus-value sur un bien reçu par succession est-elle imposable ?
  Oui si le bien est vendu et non exempté (hors résidence principale), mais la période de détention antérieure chez le défunt compte dans le calcul de l’abattement.
• Comment ne pas payer de plus-value sur la vente d’une résidence secondaire ?
  Vente après 22 ans de détention (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux) ou via un dispositif d’exonération spécifique (première vente, remploi…).

L’essentiel à retenir

Les transactions immobilières en France bénéficient de dispositifs efficaces pour réduire la charge fiscale : exonération sur la résidence principale, abattement progressif selon la durée pour les autres biens, abattements généreux lors de successions et donations entre proches. Bien documenter chaque étape (actes notariés, preuves d’occupation, justificatifs de travaux et frais) reste primordial. Pour sécuriser une opération immobilière ou anticiper une transmission, l’échange avec un avocat fiscaliste demeure une précaution indispensable. En optimisant les abattements et exonérations, chacun peut ainsi préserver son patrimoine en toute conformité avec le cadre légal.