Portage immobilier marchand de biens : quels avantages et inconvénients fiscaux ?

Introduction : Le portage immobilier, une stratégie fiscale à double tranchant ?

En 2024, le recours au portage immobilier par les marchands de biens progresse face à l’augmentation du risque fiscal et bancaire. Avec des marges sous pression, plus de 50 % des acquisitions de marchands de biens recourent aujourd’hui à des montages sophistiqués pour sécuriser la trésorerie et limiter l’exposition fiscale. Mais le portage immobilier est-il vraiment la solution miracle pour optimiser la fiscalité d’une opération d’achat-revente ? Comment éviter que ce même mécanisme ne se retourne contre l’investisseur en cas de requalification ? Les réponses résident dans la compréhension fine des dispositifs fiscaux, de la TVA aux droits d’enregistrement, et dans l’évaluation précise des risques administratifs. Cet article décrypte les éléments essentiels à maîtriser pour utiliser intelligemment le portage immobilier en 2025.

Le cadre légal et fiscal du portage immobilier appliqué au marchand de biens

Le portage immobilier consiste à transférer la propriété d’un bien à une structure dédiée (généralement une société ad hoc), souvent temporaire, dans le but de différer la taxation des plus-values et de gagner en flexibilité financière. Ce montage intéresse particulièrement les marchands de biens qui souhaitent lisser la fiscalité, optimiser la gestion de trésorerie ou sécuriser une opération risquée.

D’un point de vue légal, plusieurs références encadrent le portage :

• L’article 35 du Code général des impôts (CGI) classe les profits des marchands de biens dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposables soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés selon le statut.
• BOFiP-ENR-DMTOI-10-40 : précise les conditions et modalités d’imposition liées aux mutations (dont le portage immobilier), et la fiscalité des droits d’enregistrement (souvent 5 à 6 % du prix d’achat, sous réserve de dispositions particulières).
• L’application de la TVA résulte du BOFiP-TVA-IMM-10-10 : pour un immeuble acquis depuis plus de 5 ans, la TVA sur la marge s’applique sous conditions ; sinon, la TVA s’applique sur le prix total lors de la revente après travaux.

Le portage immobilier peut permettre de différer ou répartir la taxation, par exemple en confiant la détention à une société de portage (SCI d’opération), ce qui protège le patrimoine du marchand et facilite l’obtention de financements bancaires. Pendant la durée de portage, certaines charges peuvent être déduites du bénéfice imposable (voir BOFiP-BIC-CHG-10). Cependant, lors de la réintégration ou de la cession définitive, une taxation (notamment sur la plus-value) intervient selon les règles des opérations d’achat-revente (CGI art. 238 septies). Le montage ne doit pas dissimuler une intention spéculative ou tromper la réalité économique, sous peine de requalification.

À la différence de la vente à réméré — où le vendeur conserve la faculté de racheter son bien —, le portage immobilier implique un transfert réel de propriété avec des incidences en TVA et droits d’enregistrement, modulés par la durée de portage et le régime fiscal choisi. Notons qu’une analyse préalable approfondie est nécessaire pour chaque opération, en raison de la complexité administrative et du risque de changements de doctrine fiscale.

Cas pratique : Portage, fiscalité et arbitrages d’un marchand de biens à Lyon

Illustrons le portage immobilier par le cas de Jean, marchand de biens lyonnais. En 2025, Jean achète un immeuble ancien pour 300 000 €, prévoit 100 000 € de rénovation, et vise une revente à 500 000 € dix-huit mois plus tard. Il se pose des questions sur la TVA, les droits d’enregistrement et la plus-value.

Analyse de la TVA : Le bien étant ancien (plus de 5 ans), Jean ne récupérera pas immédiatement la TVA sur l’achat. Au moment de la revente, selon le régime choisi (TVA sur marge ou sur le prix total), l’imposition pourra être optimisée. Si Jean vend à un particulier ou à un assujetti, il peut opter, sous conditions, pour la TVA sur la marge (c’est-à-dire uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat augmentée du coût des travaux).

Droits d’enregistrement : Pour l’opération de portage, Jean supporte des droits de 6 % sur 300 000 €, soit 18 000 € lors de l’acquisition. Sauf exception, aucune réduction automatique n'est prévue à ce titre pour le portage.

Coûts complets et fiscalité à la revente :

• Prix d’achat : 300 000 €
• Travaux : 100 000 €
• Droits d’enregistrement : 18 000 €
• Frais financiers de portage : 15 000 €

Total des coûts : 433 000 €

• Prix de vente présumé : 500 000 €
• Plus-value brute : 500 000 € - 433 000 € = 67 000 €
• Imposition sur la plus-value (exemple à 30 %) : 20 100 €

Jean récupère ainsi environ 479 900 € nets après fiscalité et charges. Le portage immobilier lui aura permis de sécuriser son opération grâce à la structure interposée, mais la fiscalité finale dépendra de son choix de régime TVA et du respect strict des règles régissant les BIC.

Risques fiscaux, vigilance et cas sensibles

Le portage immobilier offre des avantages, mais comporte aussi d’importants risques fiscaux. Le principal écueil réside dans le risque de requalification par l’administration. Une opération mal structurée, ou manifestement réalisée pour éluder l’impôt, peut conduire à un redressement (CGI, art. L64 du LPF, et jurisprudence constante du Conseil d’État). L’administration veille à ce que la structure de portage ne constitue pas une dissimulation d’activité ou une opération abusive.

Les autres pièges sont liés à la complexité administrative : tenue de comptabilité distincte pour la société de portage, gestion des flux de TVA (avec obligation de facturer au bon régime durant la revente), et respect des délais de détention. La moindre erreur, notamment sur l’affectation des travaux (travaux déductibles ou non, modification substantielle de l’immeuble), peut impacter le traitement de la TVA (BOFiP-TVA-IMM-10-10 §250). Une vigilance s’impose aussi sur le paiement et la récupération des droits d’enregistrement, dont l’absence de réduction spécifique pour le portage accroît le coût d’entrée.

L’erreur la plus fréquente consiste à ignorer l’incidence de la requalification ou de la durée d’immobilisation du bien : une sortie anticipée ou une cession non conforme peut transformer le gain fiscal potentiel en lourde sanction. Une analyse en amont s’avère donc indispensable, accompagnée d’un suivi rigoureux des pièces comptables et juridiques.

Levier d’optimisation : comment réduire la fiscalité en portage immobilier ?

Différents leviers permettent de maximiser les atouts du portage immobilier :

• Opter pour la TVA sur la marge si le montage s’y prête (imposition uniquement sur la valeur ajoutée, sous réserve d’achat d’un bien ancien non transformé et d’une revente à un assujetti), ce qui réduit sensiblement l’impôt global.
• Structurer la société de portage en SCI ou SAS, avec une comptabilité distincte et une durée de portage alignée sur la revente.
• Déduire toutes les charges financières, de gestion et d’emprunt au fur et à mesure (BOFiP-BIC-CHG-10), sous réserve qu’elles soient directement liées à l’opération. Les frais de notaire, assurances, honoraires et intérêts d’emprunt sont ainsi déductibles, diminuant la base imposable.
• Bien arbitrer le régime d’imposition (BIC ou IS) en fonction du statut et de la stratégie de l’opérateur (voir BOFiP-ENR-DMTOI-10-40).
• Maximiser la durée pour caler revente et portage sur des événements fiscaux favorables et éviter les cessions précipitées synonymes de fiscalité immédiate.

Un parallèle intéressant peut être fait avec l’achat-revente classique : le portage immobilier permet un lissage fiscal et une meilleure immunisation du risque patrimonial, mais au prix d’une complexité accrue et de coûts intermédiaires supplémentaires.

L’ensemble de ces stratégies doit s’inscrire dans une gestion saine, conforme aux prescriptions du CGI et à la doctrine BOFiP, faute de quoi le danger de contrôle fiscal est réel.

Conclusion : Mieux vaut prévenir que guérir !

Le portage immobilier pour les marchands de biens offre des outils puissants d’optimisation et de prévoyance, mais exige une rigueur absolue dans le montage et le suivi des opérations. S’il permet de différer la taxation des plus-values et de protéger le patrimoine du marchand, il génère aussi une complexité administrative et expose à des redressements en cas de faute ou d’abus.

En définitive, chaque opération de portage doit faire l’objet d’une analyse approfondie, et il est incontournable pour chaque marchand de biens de se faire accompagner par un professionnel qualifié (avocat fiscaliste ou notaire spécialisé). Lexanova est votre partenaire pour trouver le bon interlocuteur et sécuriser votre opération, sans se substituer au professionnel habilité.

FAQ : Portage immobilier marchand de biens – Réponses essentielles

• Quels sont les principaux avantages fiscaux du portage immobilier pour un marchand de biens ?
  Le report de la taxation des plus-values, la déductibilité de nombreuses charges et une meilleure protection patrimoniale.
• Un marchand de biens peut-il bénéficier des droits d’enregistrement réduits avec le portage immobilier ?
  Non, sauf cas particulier, les droits restent à 5-6 % du prix d’achat.
• Comment la TVA s’applique-t-elle dans une opération de portage immobilier ?
  Selon l’âge de l’immeuble et le statut du vendeur/acheteur, la TVA peut s’appliquer sur la marge ou sur le prix total, à étudier au cas par cas.
• Quels sont les risques de requalification par l’administration fiscale ?
  Ils tiennent à la notion d’abus de droit ou de montage artificiel : contrôle documentaire rigoureux et documentation doivent être privilégiés.
• Les frais de portage sont-ils déductibles ?
  Oui, s’ils sont justifiés, affectés à l’opération et régulièrement comptabilisés.

L’essentiel à retenir

Le portage immobilier, stratégie prisée des marchands de biens, permet une gestion fine de la fiscalité : report de la taxation sur les plus-values, protection du patrimoine, accès au crédit facilité et déduction optimisée des charges sont de vrais atouts. Mais la contrepartie réside dans une complexité juridique et fiscale élevée, une veille permanente sur les risques de requalification, et des coûts administratifs conséquents. La réussite d’un projet de portage ne s’improvise pas : chaque situation est spécifique, et seul un accompagnement par un avocat fiscaliste saura garantir la conformité et la sérénité dans vos opérations. Lexanova vous aide à entrer en relation avec les spécialistes de référence pour faire les bons choix en 2025.