Quelles sont les nouveautés fiscales 2025 pour les marchands de biens ?

Introduction

En 2025, le secteur de la revente immobilière professionnelle pourrait connaître d'importants bouleversements fiscaux. Selon la dernière étude du Conseil supérieur du notariat, plus de 55 % des marchands de biens interrogés estiment que la fiscalité reste le principal frein à l’expansion de leur activité. Faut-il dès lors adapter sa stratégie face à la réforme attendue ? Comment sécuriser ses opérations au regard des nouvelles obligations et exonérations ? Dans cet environnement réglementaire en perpétuelle évolution, comprendre la fiscalité 2025 des marchands de biens est devenu crucial pour tout professionnel de l’immobilier. Cet article propose une analyse rigoureuse des nouveautés (présentes ou à venir) issues de la loi de finances 2025, accompagnée d’un cas pratique, de calculs et de conseils d’optimisation pour piloter au mieux vos opérations d’achat-revente.

Le cadre légal et fiscal 2025 : évolutions et points d'attention

Avant d’examiner en détail les réformes, rappelons que les marchands de biens relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon l’article 34 du Code général des impôts (CGI), avec des règles spécifiques pour l’imposition des opérations d'achat-revente et les taxes applicables (TVA sur marge, IFI, droits de mutation, etc.).

En 2025, plusieurs grandes tendances se dessinent :

• Plus-value immobilière : Le délai d’exonération partielle (actuellement 22 ans pour une exonération totale en cas de détention longue par un particulier) pourrait être réajusté pour les professionnels, soit par une extension du délai, soit via un assouplissement des conditions (sources : impots.gouv.fr et Légifrance).
• Réforme de l’IFI : L’Impôt sur la Fortune Immobilière pourrait voir son barème actualisé pour tenir compte de l’inflation, impactant ainsi la base imposable des sociétés immobilières et des holdings.
• Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : Refonte possible des taux pour stimuler l’investissement dans certaines zones stratégiques : les droits pourraient être réduits à 2,5-3 % pour les marchands réalisant des opérations d’aménagement rapide.
• Crédit d’impôt pour la rénovation écologique : Extension attendue du Certificat d’Économie d’Énergie (CEE) et de MaPrimeRénov’, générant de nouvelles opportunités de déductions fiscales pour les projets intégrant une rénovation durable.
• Surveillance accrue des locations courtes durées : Le contrôle sur les locations saisonnières (type Airbnb) se renforce, avec la généralisation des obligations déclaratives visant à prévenir la fraude fiscale ou l’optimisation abusive (BOFiP : BOI-BIC-CHAMP-40-20-10).

Dans l’ensemble, entre évolutions législatives attendues, ajustements des seuils et potentielle réforme du droit fiscal immobilier, les marchands de biens doivent sécuriser leur stratégie pour 2025. La doctrine BOFiP, fréquemment mise à jour, doit servir de référence pour arbitrer sur la TVA sur marge 2025, les exonérations et la conformité déclarative.

À noter : Côté TVA, la distinction achats/ventes soumis ou non à la TVA sur marge (BOI-TVA-IMM-10-20-10) est maintenue, mais de nouveaux cas pourraient voir le jour. Le choix entre l’imposition à l’IS ou à l’IR dépendra toujours du statut (entreprise individuelle ou société) et doit être anticipé dans chaque projet.

Illustration concrète : Monsieur Dupont, marchand de biens en 2025

Pour mieux saisir les impacts des nouveautés, prenons le cas de Monsieur Dupont, marchand de biens à Paris :

• Situation : Achat d’un appartement ancien pour 300 000 €, 50 000 € de travaux de rénovation, revente un an après à 420 000 €.
• Objectif : Mesurer l’impact fiscal de l’opération avec les paramètres 2025.

Régime applicable et calcul du bénéfice

En tant que marchand de biens, Monsieur Dupont est imposé au titre des BIC et à l’impôt sur les sociétés (IS). La plus-value n’est pas soumise au régime des particuliers ; le résultat brut (prix de vente – prix d’achat – coût des travaux) est intégralement imposable. Il n’y a pas d’abattement pour durée de détention (cf. BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20-10).

• Prix d’achat : 300 000 €
• Travaux : 50 000 €
• Prix de revente (HT) : 420 000 €
• Bénéfice brut : 70 000 €

Imposition sur le bénéfice

Taux IS en 2025 : 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà.
Calcul :

• IS à 15 % sur 42 500 € : 6 375 €
• IS à 25 % sur 27 500 € : 6 875 €
• Total IS : 13 250 €
• Bénéfice net après IS : 56 750 €

Le régime fiscal permet aussi à M. Dupont de déduire la totalité des charges : frais d’acquisition, travaux, intérêts d’emprunt et droits de mutation réduits (environ 2,5-3 %) s’il revend rapidement.

Attention : points de vigilance et risques en 2025

L’environnement fiscal 2025 s’accompagne de risques accrus liés à la multiplication des contrôles fiscaux et au durcissement des sanctions pour non-conformité déclarative.

• Erreurs fréquentes : Qualification erronée de la TVA sur marge, omission de déclaration de locations saisonnières, non-respect des délais de revente pour bénéficier du taux réduit de droits de mutation.
• Conséquences d’une mauvaise déclaration : Requalification à l’impôt sur le revenu, rappels de TVA ou de DMTO, voire redressements de plus-values professionnelles.
• Déclarations et obligations : En 2025, déclaration des bénéficiaires effectifs, traçabilité renforcée des flux financiers, déclaration des travaux éligibles aux crédits d’impôt rénovation.

La gestion rigoureuse des registres, factures et travaux validés devient incontournable. En outre, de nouvelles formalités – comme des rapports d’impact économique ou la certification des rénovations pour le crédit d’impôt – pourraient s’imposer en 2025.

Optimiser la fiscalité du marchand de biens : leviers et stratégies 2025

Face à ces évolutions, plusieurs solutions d’optimisation fiscale s’offrent aux professionnels :

• Structuration via société (SASU, SAS, SCI à l’IS) : Piloter ses opérations via une société permet d’assujettir les résultats à l’IS et de contrôler la rémunération du dirigeant. Le choix "IS ou IR" doit être déterminé selon chaque projet (art. 206 et suivants, CGI).
• TVA sur marge : Pour les biens anciens acquis sans TVA déductible, la TVA sur marge peut être appliquée sous réserve du respect des nouvelles règles BOFiP 2025.
• Déductions et gestion des charges : En cumulant frais d’acquisition, travaux, intérêts et crédits d’impôt rénovation, on réduit sensiblement la base taxable.
• Valorisation des crédits d’impôt écologiques : Anticiper et bien documenter les travaux pour maximiser l’accès au CEE et à MaPrimeRénov’.
• Maîtrise du calendrier déclaratif : Actualiser en continu sa veille fiscale sur la fiscalité achat-revente, l’IFI, et les obligations déclaratives annuelles.

Comparaison d’impact à long terme : Arbitrer entre structure individuelle et société, gestion des amortissements et valorisation des travaux énergétiques sur plusieurs exercices sont décisifs pour sécuriser la rentabilité et éviter tout risque de requalification.

Conclusion et ouverture : Sécuriser ses opérations en 2025

La fiscalité des marchands de biens en 2025 conjugue de nouvelles opportunités (rénovation, droits réduits, structuration), mais également des exigences renforcées en matière de conformité. Le contexte légal demeure évolutif : il est crucial d’effectuer une veille régulière (sites : impots.gouv.fr, ademe.fr) et de consulter un avocat fiscaliste avant toute décision stratégique. L’accompagnement par un expert sur Lexanova reste la meilleure garantie pour anticiper et optimiser chaque opération.

FAQ – Nouveautés fiscales 2025 pour les marchands de biens

• Quels sont les principaux changements de la loi de finances 2025 pour un marchand de biens ?
  Les nouveautés portent sur l’exonération des plus-values, la révision des droits de mutation, les crédits d’impôt écologiques et le renforcement des obligations déclaratives, notamment en location saisonnière.
• La fiscalité de la plus-value professionnelle évolue-t-elle en 2025 ?
  À ce jour, les plus-values restent intégrées au bénéfice imposable (IS). Certains assouplissements conditionnels pourraient néanmoins s’appliquer.
• La TVA sur marge évolue-t-elle en 2025 ?
  Le périmètre des biens concernés pourrait s’élargir, mais la règle de base (application sur la marge pour les biens anciens sous conditions) reste d’actualité.
• Comment optimiser sa fiscalité cette année ?
  Via le choix stratégique de la structure, la gestion rigoureuse des charges, la valorisation des crédits écologiques et le respect des obligations déclaratives.

L’essentiel à retenir

Pour synthétiser, les grandes nouveautés fiscales en 2025 pour les marchands de biens sont :

• Extension probable du délai d’exonération partielle de plus-value et assouplissement de certains dispositifs
• Adaptation des barèmes IFI et DMTO pour doper le marché
• Élargissement des crédits d’impôt pour la rénovation éco-responsable
• Renforcement du contrôle sur les déclarations et opérations, notamment celles liées à la location saisonnière

Face à ces mutations, la vigilance et l’adaptation sont de rigueur : se tenir informé des évolutions législatives et solliciter un expert fiscaliste via Lexanova sont les démarches clés pour anticiper et optimiser la fiscalité immobilière 2025.