Marchand de biens et impôt sur les sociétés : quels avantages et inconvénients en 2025 ?

Introduction

En 2025, plus de 45 % des opérations d’achat-revente réalisées par des marchands de biens sont soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), reflétant l’essor du statut sociétal dans la fiscalité immobilière professionnelle. Faut-il privilégier l’IS à l’impôt sur le revenu (IR) pour l’activité de marchand de biens ? Quels sont les impacts sur la fiscalité des bénéfices, des plus-values et sur la protection du patrimoine personnel ? Ces choix structurants nécessitent une compréhension rigoureuse des règles applicables, d’autant que la fiscalité immobilière française évolue constamment. Cet article propose un panorama complet des avantages, inconvénients, risques et astuces autour du régime de l’IS pour les marchands de biens, assorti de références officielles (CGI, BOFiP) et d’un cas pratique.

Comprendre le cadre fiscal et juridique des marchands de biens soumis à l’IS

Le métier de marchand de biens consiste à acquérir des biens immobiliers pour les revendre, après rénovation ou fractionnement, à un prix supérieur. Cette activité, définie à l’article 35 du Code général des impôts (CGI), bénéficie d’un régime fiscal spécifique. En pratique, la majorité des marchands de biens exercent via une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), même si l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) reste possible selon la structure juridique (SNC, société de personnes, etc.).

En France, le taux normal de l’IS est fixé à 25 % sur les bénéfices pour 2025 (CGI art. 219-I). Pour les PME dont le chiffre d’affaires est inférieur à 10 M€, un taux réduit de 15 % s’applique jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Ce taux est clairement inférieur à la tranche marginale d’imposition à l’IR (jusqu’à 45 % hors prélèvements sociaux), offrant un levier d’optimisation pour des résultats élevés.

Les bénéfices des marchands de biens sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), que ce soit à l’IR ou à l’IS. Toutefois, l’IS présente les atouts suivants :

• Déduction intégrale des charges (travaux, frais, salaires dirigeants, consultants, etc.), selon l’article 39 du CGI et la doctrine BOFiP-IS-CHG-10.
• Capacité de reporter en avant, sans limite de durée, les déficits subis sur les bénéfices futurs (CGI art. 209) : un avantage non négligeable en cas d’opérations déficitaires (BOFiP-IS-DEF-10).
• Protection du patrimoine personnel via la création d’une société à responsabilité (SARL, SAS…), seuls les actifs de la société étant exposés en cas de difficultés.

Sous l’angle de la TVA, l’activité du marchand de biens est considérée comme une opération économique imposable de plein droit lors de l’achat-revente de biens neufs ou ayant subi des travaux importants (BOFiP-TVA-IMM-10).

À noter : la cession de biens détenus par une société à l’IS n’ouvre droit à aucun abattement pour la durée de détention ; les plus-values sont intégralement taxées au taux de l’IS, contrairement au régime des particuliers (CGI art. 210 E).

Cas pratique : Louise, marchande de biens face au choix de l’IS

Illustrons avec Louise, 35 ans, marchande de biens ayant fondé une SARL pour son activité. En 2024, elle achète un appartement à rénover pour 150 000 €, investit 30 000 € en travaux, puis revend le bien 220 000 €. Avec 10 000 € de frais de fonctionnement (comptabilité, assurances…), son bénéfice brut s’élève à 30 000 €.

Analyse fiscale comparée IS vs IR

• IS : le bénéfice imposable de 30 000 € est taxé à 25 %. Soit un impôt de 7 500 €. Si Louise laisse ses bénéfices en société, ils pourront être réinvestis à fiscalité maîtrisée.
• IR : les 30 000 € sont soumis au barème progressif de l’IR. Si Louise atteint la tranche à 30 %, elle paierait 9 000 € d’impôt, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, menant à une charge totale bien supérieure à l’IS.

Cette simulation montre qu’en présence de bénéfices élevés, l’IS est souvent plus avantageux fiscalement, à condition de gérer finement la distribution des bénéfices (dividendes), ceux-ci étant soumis à la fiscalité des associés (« double imposition » : société puis associé). Louise doit également tenir une comptabilité détaillée et respecter les obligations déclaratives.

Conclusion pratique : pour les marchands de biens souhaitant réinvestir leurs profits, l’IS s’avère judicieux, sous réserve de maîtriser la fiscalité des dividendes et des plus-values (absence d’abattement durée).

Points de vigilance et risques fiscaux courants

L’option IS implique une gestion fiscale et administrative rigoureuse :

• Risque de double imposition : bénéfices taxés à l’IS, puis dividendes versés au dirigeant ou à l’associé soumis à la flat tax (PFU à 30 % en 2025).
• Régime des plus-values peu favorable : la société à l’IS est imposée sur l’intégralité des plus-values sans abattement de durée, à la différence des particuliers (CGI art. 210 E et BOFiP-IS-BASE-10-10).
• Comptabilité accrue : la SARL/SAS de marchand de biens doit produire des comptes annuels complets, s’exposer à d’éventuels contrôles fiscaux, et conserver toutes les pièces justificatives.
• TVA immobilière : toute erreur dans la gestion de la TVA sur l’achat-revente (y compris les travaux) peut entraîner des rappels importants (BOFiP-TVA-IMM-10-10-20).
• Risques de requalification ou de contrôle : l’administration peut requalifier en activité de marchand de biens toute opération d’achat-revente jugée spéculative, même si elle est menée en SCI à l’IR.

Un manquement à une de ces obligations peut entraîner pénalités financières ou redressements fiscaux (cf. jurisprudence récente sur les défauts de comptabilisation des frais déductibles – BOFiP-BIC-DECLA-30).

Optimiser la fiscalité de son activité de marchand de biens sous IS

• Optimisation des charges : Les frais réels (honoraires, travaux, assurances, salaires, frais bancaires) sont déductibles du bénéfice taxable à l’IS. Il est essentiel de documenter précisément toutes les dépenses liées à l’opération.
• Gestion des dividendes : Retarder, lisser ou limiter la distribution des dividendes pour optimiser la fiscalité personnelle et éviter la surimposition.
• Report des déficits : Le report en avant à l’IS permet, en cas de déficit, de diminuer l’impôt sur les exercices futurs bénéficiaires (BOFiP-IS-DEF-10).
• Réinvestir les profits : Laisser les bénéfices dans la société pour financer de nouveaux projets permet de bénéficier de l’effet boule de neige du taux réduit d’IS.
• Bien choisir le statut juridique : Pour bénéficier au mieux de l’IS, les structures sociétales de type SARL ou SAS sont privilégiées pour protéger le patrimoine personnel. La SNC peut autoriser l’option IR temporaire mais expose les associés aux dettes sociales.
• TVA : Bien anticiper le traitement de la TVA immobilière (notamment en cas d’achat de biens soumis à TVA ou de travaux majeurs).
• Anticiper la cession des parts : Lors de la revente de la société ou d’un apport-cession, des droits d’enregistrement et une taxation des plus-values sur titres s’imposent : intégrez-les à la stratégie de sortie.

Bien comparer IR et IS selon la situation personnelle, les projections de bénéfices et la stratégie patrimoniale permet de sécuriser et d’optimiser l’imposition. La maîtrise des règles du CGI et de la doctrine BOFiP reste la clé de l’efficacité fiscale.

Conclusion : bien préparer son choix fiscal avec un professionnel

Le choix entre IS et IR pour un marchand de biens présente des enjeux cruciaux en matière de fiscalité, d’optimisation du bénéfice imposable, d’accès à l’effet de levier du réinvestissement et de protection du patrimoine. Seule une analyse personnalisée permet d’identifier la meilleure solution : privilégier l’IS pour des gains réinvestis et une maîtrise des charges, ou l’IR selon la tranche marginale et la situation patrimoniale.

Pensez à consulter un avocat fiscaliste via Lexanova pour étudier votre situation et sécuriser vos opérations. Anticiper et structurer judicieusement son choix de régime fiscal, c’est garantir la réussite de son activité de marchand de biens tout en minimisant risques et pression fiscale.

Questions fréquentes sur l’IS et le statut marchand de biens

• Quel est le meilleur statut pour être marchand de biens ? Le choix entre entreprise individuelle et société (SARL, SAS, etc.) dépend des objectifs fiscaux, patrimoniaux et opérationnels. La société (SARL/SAS à l’IS) protège le risque et optimise le bénéfice.
• Quels sont les avantages de l’IS pour un marchand de biens ? Taux d’imposition limité à 25 %, possibilité de report des pertes, déduction des charges, meilleur levier de réinvestissement.
• Quels inconvénients à l’IS pour un marchand de biens ? Double imposition potentielle (IS + PFU sur dividendes), plus-values immobilières taxées à 100 %, complexité comptable accrue.
• Comment est imposée la plus-value à l’IS ? La plus-value s’intègre au bénéfice imposable et est taxée en totalité à l’IS, sans abattement de durée.
• Créer obligatoirement une société ? Non, mais c’est fortement recommandé pour optimiser la fiscalité, protéger le patrimoine et accéder à l’IS.

L’essentiel à retenir

La fiscalité du marchand de biens sous IS en 2025 offre :

• Un taux d’imposition généralement plus faible que l’IR pour les bénéfices élevés (25 % contre jusqu’à 45 %).
• La possibilité de reporter les déficits et de déduire toutes les charges afférentes.
• La véritable protection du patrimoine personnel en société à responsabilité limitée.
• Des contraintes administratives, l’imposition intégrale des plus-values et le risque de double imposition sur les dividendes.

Pour maximiser vos chances de réussite, analysez précisément votre situation, vos flux de trésorerie et votre stratégie de croissance. Le bon réflexe : consulter un avocat fiscaliste spécialisé via Lexanova, partenaire clé pour sécuriser votre projet immobilier.