Fiscalité des plus-values réalisées par un marchand de biens : quelles spécificités ?

Introduction : Marchand de biens et enjeux fiscaux en 2025

En 2025, près d’un tiers des acteurs de l’immobilier professionnel en France s'interrogent sur le bon régime fiscal à adopter pour optimiser la taxation de leurs plus-values. Faut-il privilégier l’impôt sur le revenu (BIC) ou opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) ? La TVA sur marge peut-elle alléger la facture fiscale ? Ces questions sont cruciales pour tout marchand de biens, tant les enjeux financiers sont majeurs lors de chaque opération d’achat-revente. Maîtriser la fiscalité du marchand de biens et ses plus-values immobilières est fondamental pour pérenniser son activité et sécuriser son patrimoine. Cet article vous offre une analyse détaillée des règles applicables, illustrée par des exemples concrets et des recommandations pour prendre les meilleures décisions fiscales pour votre activité.

Comprendre le cadre fiscal : régime BIC, spécificités et différences majeures

Avant d’optimiser le traitement fiscal de vos opérations immobilières professionnelles, il est indispensable de bien comprendre le cadre légal auquel sont soumis les marchands de biens. Alors que le particulier qui revend un bien immobilier voit sa plus-value soumise à une imposition forfaitaire (flat tax de 30 % ou barème de l’IR avec abattement progressif), le marchand de biens relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (articles 34 et 35 du CGI), sauf option à l’IS en société.

La doctrine BOFIP-BOI-BIC-CHAMP-20-10 rappelle que le marchand de biens est une personne effectuant habituellement des achats d’immeubles ou de droits immobiliers en vue de les revendre. Dès lors, la plus-value dégagée lors d’une revente n’est pas calculée selon le régime général des particuliers, mais s’intègre dans le résultat global de l’activité (BIC ou IS).

Calcul de la plus-value marchand de biens : approche professionnelle

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la somme du prix d’acquisition, des charges et des travaux :

Plus-value = Prix de vente - (prix d’acquisition + charges + travaux)

Les charges déductibles incluent frais de notaire, diagnostics, commissions, honoraires de commercialisation et dépenses de rénovation (article 39 du CGI). La doctrine BOFiP-BOI-BIC-BASE-10 précise aussi la possibilité de déduire les déficits de l’activité de marchand de biens du résultat global sous certaines conditions, avantage inaccessible aux particuliers.

TVA et droits d’enregistrement : quand et comment ?

La TVA sur marge marchand de biens s'applique habituellement si la revente intervient dans les 5 ans suivant l’acquisition d’un bien, sous réserve du respect des conditions des articles 257 et 257 bis du CGI. À l’inverse des particuliers qui n’y sont, sauf exception, pas soumis, le marchand de biens facture la TVA (souvent à 20 %) et la reverse à l’État. Les droits d’enregistrement sont réduits à 0,715 % pour les actes d’entreprise.

Abattement pour durée de détention et exonération

Le régime marchand de biens prévoit un abattement forfaitaire de 2 % par an à partir de la seconde année pour les biens soumis à l’IR, soit une exonération totale au bout de 15 ans (CGI, art. 151 septies B). Chez les particuliers, cet abattement atteint 6 % par an après 5 ans de détention.

Choix du statut juridique : impacts fiscaux majeurs

Le marchand de biens peut opter pour un exercice :

• En entreprise individuelle (imposition à l’IR, régime BIC, sans séparation de patrimoine),
• Ou en société (SARL, SAS) à l’IS, ce qui propose un taux réduit à 15 % jusqu’à 42 500 € et 25 % au-delà depuis 2023 (CGI, art. 219).

Le choix impacte directement la fiscalité sur la plus-value et la sécurité du patrimoine personnel.

Synthèse comparative : marchand de biens vs particulier

Critère	Marchand de biens	Particulier
Régime fiscal	BIC (IR ou IS)	Flat tax (30 %) ou barème IR
TVA	Oui (si revente < 5 ans)	Non (sauf exception)
Abattement durée	2 %/an (dès la 2e année)	6 %/an (après 5 ans)
Déficits déductibles	Oui (résultat global)	Non (plafond 10 700 €/an)

Cas pratique : Marchand de biens et stratégie fiscale en 2025

Cas pratique : La fiscalité du marchand de biens en 2025

Monsieur Dupont, entrepreneur individuel de 38 ans, exerce comme marchand de biens depuis 3 ans. En 2025, il achète un immeuble ancien pour 500 000 euros, effectue 100 000 euros de travaux, puis revend le bien pour 750 000 euros hors taxe. Il s’interroge : doit-il continuer en nom propre à l’IR ou vaut-il mieux passer à l’IS (en société), et comment gérer la TVA ?

Application des règles et calculs simulés

Calcul de la plus-value et de l'impôt selon le régime choisi :

• Marge brute : 750 000 - (500 000 + 100 000) = 150 000 €
• Après frais divers, plus-value imposable estimée : 130 000 €

Hypothèse	IR (BIC)	IS (société)
Imposition bénéfices	Jusqu’à 62,2 % (IR + PS)	15 % sur 42 500 € + 25 % au-delà
Montant impôt	≈ 80 860 €	≈ 28 688 €
Résultat net	49 140 €	101 312 €

TVA : Monsieur Dupont doit facturer et reverser la TVA sur 750 000 €, soit 150 000 € à l’État (hors régimes dérogatoires TVA sur marge).

Enseignements et vigilance sur la structuration

Le choix du régime influence de façon marquée la fiscalité de la plus-value. L’option IS permet ici à M. Dupont d’augmenter sensiblement son gain net, tout en imposant des obligations comptables et une gestion de la trésorerie plus rigoureuses.

Points de vigilance et risques fiscaux à maîtriser

Opérer en tant que marchand de biens suppose une comptabilité rigoureuse. Toute erreur dans l’estimation des charges déductibles, l’application de la TVA sur marge ou lors du passage du résultat fiscal peut conduire à un redressement fiscal (voir BOFiP-BOI-BIC-DECLA-10-10 sur les règles déclaratives). L’absence d’abattement ou une mauvaise affectation des déficits peut aussi entraîner une taxation injustifiée ou une perte d’avantage fiscal. Le non-respect des critères d’activité habituelle ou l’absence d’inscription adéquate peut conduire à la requalification d'une opération en gestion de patrimoine privée, avec un régime fiscal moins favorable ou un recouvrement rétroactif de la TVA. Enfin, depuis 2024, la vigilance de l’administration fiscale s’est accrue sur la justification des prix de revient et l’encadrement des opérations intra-groupes ou via holdings.

En pratique, la doctrine BOFiP (BOI-BIC-CHAMP) impose la tenue systématique de tous les justificatifs, devis, factures et relevés bancaires pour chaque poste de dépense ou travaux. Une vigilance est également requise sur les clauses contractuelles dans les actes d’achat et de vente, notamment pour justifier l’application correcte de la TVA sur marge plutôt que sur le prix total.

Astuces et stratégies pour optimiser la fiscalité du marchand de biens

Plusieurs leviers existent afin de réduire légalement la fiscalité du marchand de biens :

• Structurer sous forme de société commerciale soumise à l’IS lorsque le chiffre d’affaires ou la rentabilité est élevé, afin de bénéficier du taux réduit d’imposition et mieux sécuriser le patrimoine personnel.
• Étudier la TVA sur marge (CGI, art. 268) pour les opérations sur biens anciens, sous condition d’absence de droit à déduction pour le bien acquis et de vente sans modification substantielle.
• Profiter du dispositif Censi-Bouvard pour les opérations sur logements gérés, permettant une imposition simplifiée et des réductions d’impôt sous conditions.
• Optimiser la gestion des travaux (frais/charges) en veillant à la traçabilité des dépenses et à leur justification pour maximiser la déductibilité.
• Exploiter les abattements pour durée de détention, dès la seconde année, et planifier une stratégie de conservation pour s’approcher de l’exonération après 15 ans.
• Anticiper l’éventualité de moins-values qui peuvent s’imputer sur le résultat global en BIC ou être reportées sous conditions pour les sociétés à l’IS.

L’accompagnement d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste demeure un atout majeur pour arbitrer ces différentes options et sécuriser l’ensemble des obligations déclaratives.

Conclusion : Maîtriser sa fiscalité pour investir sereinement

La fiscalité du marchand de biens recèle de nombreuses spécificités, qui conditionnent à la fois la rentabilité des opérations et la sécurité juridique du professionnel immobilier. Entre régime BIC, IS, TVA sur marge et abattements spécifiques, chaque détail compte pour optimiser la fiscalité marchand de biens. Prendre le temps d’évaluer, à partir d’un cas comme celui de Monsieur Dupont, le régime le plus adapté permet de maximiser le bénéfice net tout en se conformant à la législation.

Pour toute opération complexe ou changement de structure, il est vivement recommandé d’être accompagné par un avocat fiscaliste : Lexanova vous permet de trouver rapidement le professionnel le plus à même de sécuriser et réussir votre projet en toute conformité.

FAQ : Tout comprendre sur l’imposition du marchand de biens en 2025

• Comment est imposée la plus-value d’un marchand de biens ?
  Elle s’intègre dans le résultat de l’activité (BIC ou IS) avec les règles applicables aux professionnels (CGI art. 34, 35).
• Quelle différence avec la plus-value d’un particulier ?
  Le particulier bénéficie d’une flat tax et d’abattements plus importants. Le marchand de biens relève du régime BIC (IR ou IS), avec d’autres abattements et, selon le cas, la TVA sur certaines opérations.
• Le marchand de biens est-il soumis à la TVA ?
  Oui, s’il revend un bien dans les 5 ans suivant l’acquisition ou dans les conditions de l’article 257 CGI.
• Peut-on bénéficier d’une exonération de la plus-value ?
  Oui, dès la 16e année de détention sous conditions, ou après imputation des abattements spécifiques.
• Comment déclarer ses activités et impôts ?
  En respectant les obligations déclaratives BIC (BOFiP-BOI-BIC-DECLA), soit au titre du résultat fiscal de l’entreprise soit de la société.

L’essentiel à retenir

Le régime fiscal du marchand de biens diffère fondamentalement de celui des particuliers : plus-value intégrée dans le résultat, abattement spécifique de 2 % par an dès la 2e année, possible soumission à la TVA sur la marge, déductibilité des déficits, choix crucial entre IR et IS qui modifie la pression fiscale et la protection du patrimoine. Comme l’illustre le cas de Monsieur Dupont, une structuration professionnelle et un arbitrage avisé peuvent sensiblement augmenter les bénéfices nets d’une opération immobilière. L’accompagnement par un avocat fiscaliste partenaire de Lexanova permet d’anticiper et d’optimiser ce cadre complexe. En cas de doute, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel pour adapter la stratégie à vos opérations spécifiques.