Quels sont les contrôles fiscaux les plus fréquents sur l’activité de marchand de biens ?

Introduction : Les enjeux majeurs du contrôle fiscal pour les marchands de biens

En 2025, plus d’un contrôle fiscal sur dix dans l’immobilier concerne les marchands de biens. Ce chiffre traduit l’importance accordée par l’administration à ce secteur, où les enjeux fiscaux et le risque de requalification sont omniprésents. Face à cela, une question s’impose : comment anticiper un contrôle fiscal en tant que marchand de biens ? Quelles sont les erreurs les plus fréquentes générant des redressements ? Dans un environnement où la fiscalité immobilière fait l’objet d’une vigilance renforcée, comprendre ses obligations s’avère essentiel pour sécuriser son activité et éviter de lourdes sanctions. Cet article propose une vue claire et pédagogique des principales vérifications fiscales : TVA sur la marge, requalification, reporting, illustrée d’exemples concrets issus du terrain.

Cadre légal et fiscal de l’activité de marchand de biens en 2025

L’activité de marchand de biens est strictement encadrée tant sur le plan juridique que fiscal. Elle consiste à acheter des biens immobiliers (terrains, immeubles, lots) dans le but de les revendre avec profit, de manière habituelle et avec intention spéculative. Plusieurs axes de contrôle sont alors mobilisés : qualification de l’activité, application de la TVA, choix du régime fiscal, et organisation comptable.

Qualification et imposition du marchand de biens

La frontière entre investisseur privé et marchand de biens est un point clé : selon l’article 35, I.1° du Code général des impôts (CGI), toute personne achetant et revendant de façon habituelle des biens dans un but lucratif est imposée comme marchand de biens (régime des BIC). L’élément principal reste l’intention spéculative : si l’objectif de revente avec profit se vérifie au fil du temps, la qualification s’impose, même sans inscription spécifique au registre du commerce.

Le B.O.Fi.P - BIC-CHAMP-20-10-10 rappelle que la fréquence, la structure (création d’une société dédiée) ou la rapidité de revente après l’acquisition sont systématiquement analysées lors d’un contrôle fiscal marchand de biens.

TVA sur marge et obligations déclaratives

L’application de la TVA est un pivot du contrôle fiscal chez les marchands de biens. D’après le BOFiP - TVA, certaines opérations ouvrent droit à la TVA sur la marge (notamment pour la revente d’immeubles anciens acquis auprès de non-assujettis).
L’administration vérifie systématiquement :

• Le bon calcul de la TVA (marge = prix de vente - prix d’achat),
• Le taux appliqué (20 % standard, ou 10 % / 5,5 % sur certains biens spécifiques),
• La cohérence entre la TVA collectée et la TVA déductible,
• Le respect strict des déclarations périodiques (mensuelles ou trimestrielles via CA3).

Le non-respect de l’exigibilité de la TVA ou une erreur dans les taux sont des motifs courants de redressement.

Régime d’imposition : micro-entreprise ou réel

L’option micro-entreprise suppose un chiffre d’affaires inférieur à 85 800 € (seuil 2023). Selon Service-Public.fr, dépasser ce seuil ou négliger les franchises conduit à la perte du régime simplifié et à un rappel de TVA sur la totalité du chiffre d’affaires.

Déclaration des recettes, gestion des charges et stocks

La déclaration exacte des recettes impose une traçabilité totale des ventes (registre d’achats/ventes, caisse enregistreuse certifiée). L’administration analyse également la déductibilité des charges : chaque dépense doit être justifiée (factures, frais de repas, frais de véhicule réservés à l’usage professionnel). Le BOFiP - Stocks détaille les méthodes d’évaluation (valorisation, invendus, inventaires réguliers) – un point systématiquement audité en cas de contrôle.

Exemple concret : M. Dupont, marchand de biens à Lyon

Illustrons avec le cas de M. Dupont, 45 ans, marchand de biens à Lyon, achetant et revendant 3 à 4 appartements par an. En 2024, il acquiert un appartement ancien à 200 000 €, réalise 30 000 € de travaux, puis revend le tout 280 000 €. Il s’interroge sur la TVA sur la marge, les risques de requalification et son régime fiscal.

Quel statut fiscal pour M. Dupont ?

Après plusieurs opérations annuelles avec rénovation et revente rapide, M. Dupont est fiscalement assimilé à un marchand de biens relevant du régime BIC. L’intention spéculative est avérée par la récurrence et l’organisation de son activité.

La TVA sur marge dans le cas de M. Dupont

Situation classique : prix d’achat + travaux = 230 000 €, revente à 280 000 €.
Sa marge TVA : 280 000 € – 230 000 € = 50 000 €.
TVA due à 20 % : 10 000 €.
Il doit rigoureusement documenter tous les éléments (factures, travaux, etc.), sous peine de voir la base contestée et de subir un redressement. Les rappels peuvent porter sur trois ans, augmentés d’intérêts de retard.

Comment éviter la requalification ou la remise en cause du statut ?

La distinction entre marchand de biens et investisseur occasionnel dépend de la nature des opérations, leur récurrence et l’intention spéculative. M. Dupont doit prouver sa bonne foi par une comptabilité exhaustive, des registres complets, et la conservation de tous les justificatifs.

Pièges, risques fiscaux et erreurs courantes pour un marchand de biens

Plusieurs points de vigilance sont identifiés lors d’un contrôle :

• Erreur sur la TVA : mauvais taux, oubli de TVA sur marge, ou omission de déclarations périodiques.
• Recettes dissimulées : absence de traçabilité des ventes en espèces, manipulation d’acomptes ou d’arrhes.
• Traitement des stocks : sur/sous-évaluation délibérée des invendus.
• Charges non justifiées : manque de factures, frais mixtes (perso/pro) mal documentés.
• Livres comptables irréguliers : registre non à jour, inventaires omis.
• Requalification ou activité occulte : requalification possible par le fisc pour tout achat/revente jugé spéculatif, même réalisé par un particulier, avec rappel et pénalités (article L169 du LPF).

L’accumulation de ces erreurs expose à un risque élevé de redressement fiscal immobilier (TVA, BIC, pénalités).

Astuces et stratégies pour sécuriser son activité de marchand de biens

Pour réduire les risques fiscaux et optimiser votre imposition, quelques réflexes à adopter :

• Archiver systématiquement tous les justificatifs (factures, reçus, contrats, photos de travaux).
• Utiliser un logiciel de comptabilité/caisse certifié pour garantir la traçabilité et limiter les erreurs sur la TVA.
• Réaliser chaque année un inventaire physique détaillé : chaque invendu doit être inventorié (date d’acquisition, valorisation, état).
• Consulter régulièrement un expert-comptable spécialisé immobilier : adapter le régime fiscal, réaliser un audit préventif si besoin.
• En cas de doute sur la TVA sur marge ou la qualification de charges : anticiper, documenter et solliciter l’avis de l’administration si besoin.
• Limiter les opérations « à la frontière » entre patrimoine privé et activité de professionnel : le fisc est très attentif à toute opération spéculative.

Pensez à vous référer à des sources officielles (BOFiP, Service Public) ou à faire appel à un professionnel du droit fiscal pour anticiper tout litige.

Conclusion : Anticiper pour sécuriser son statut de marchand de biens

L’activité de marchand de biens est soumise à des contrôles fiscaux rigoureux portant sur la TVA, la justification des charges, l’évaluation des stocks et la régularité de la comptabilité. Pour éviter un redressement, il est impératif d’anticiper, de documenter chaque opération et d’opter pour une gestion transparente et rigoureuse. Toute situation présentant un doute sur la requalification ou la nature des opérations doit faire l’objet d’une analyse préalable. Pour sécuriser votre situation, faites-vous accompagner par un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier.

FAQ – Contrôle fiscal des marchands de biens en 2025

Quel est le principal risque fiscal pour un marchand de biens ?

Le principal risque est la requalification par l’administration (activité occulte, omission de TVA) entraînant rappel de TVA, imposition BIC et pénalités financières.

Comment l’administration peut-elle requalifier un particulier en marchand de biens ?

En analysant la récurrence des opérations, l’intention spéculative ou la structure utilisée (SCI, société), même sur des opérations privées.

Comment justifier l’application de la TVA sur la marge lors d’un contrôle ?

En produisant tous les justificatifs (factures achat, travaux, contrats…) attestant la réalité des opérations et du prix de revient.

Quelles sont les conséquences d’un redressement fiscal pour un marchand de biens ?

Rappel de TVA, imposition sur les bénéfices, pénalités, intérêts de retard, voire interdiction d’exercer.

Un marchand de biens peut-il être contrôlé sur ses opérations personnelles ?

Oui, tout particulier menant des opérations à caractère spéculatif risque un contrôle et une requalification.

L’essentiel à retenir pour anticiper un contrôle fiscal marchand de biens

En définitive, vigilance et rigueur demeurent la clé pour piloter une activité de marchand de biens face à l’administration fiscale en 2025 :

• La TVA sur marge reste le point technique n°1 : une mauvaise application du taux ou de la formule expose à des redressements importants.
• La cohérence entre comptabilité, livre de stocks et justificatifs de charges sera déterminante lors d’un contrôle.
• Les risques de requalification sont réels si l’intention spéculative ou la gestion patrimoniale floue sont avérées.
• L’accompagnement d’un spécialiste et l’utilisation d’outils appropriés réduisent sensiblement le risque de rappel d’impôt ou de pénalité.

Chaque opération immobilière doit être réfléchie, documentée et justifiée. Pour vous prémunir d’un contrôle ou d’un redressement fiscal, l’accompagnement d’un avocat fiscaliste vous permettra d’analyser votre situation et d’adopter la meilleure stratégie selon votre profil.