Comment structurer une transmission de patrimoine via une SCI ?

Introduction : Transmettre son patrimoine familial, un enjeu fiscal clé en 2025

En 2025, près de 70 % des biens immobiliers transmis en France le sont dans un cadre familial, selon les Notaires de France. Mais une question subsiste : comment organiser une transmission efficace sans alourdir la fiscalité et tout en évitant les tensions familiales ?

Faut-il privilégier une donation en direct, ou structurer la transmission via une Société Civile Immobilière (SCI) ? Quels abattements fiscaux sont accessibles, et comment s’assurer du maintien du contrôle familial ?

La transmission du patrimoine est un moment stratégique, souvent complexe d’un point de vue fiscal et juridique. Comprendre les mécanismes qui entourent la transmission de patrimoine via une SCI, savoir utiliser l’abattement sur la donation de parts sociales et anticiper la succession SCI sont autant de leviers pour préserver et transmettre efficacement ses biens.

La SCI familiale : cadre légal et avantages fiscaux de la transmission

La SCI familiale s’impose comme un outil incontournable pour organiser la succession et optimiser la transmission patrimoniale. Encadrée par le Code civil et par la fiscalité française (notamment les articles 1845 et suivants du Code civil, et les dispositions du Code général des impôts – CGI), elle présente plusieurs atouts majeurs :

• Souplesse successorale : possibilité de transmettre progressivement les parts de SCI aux héritiers, contrairement à la transmission d'un bien détenu en direct.
• Contrôle du patrimoine : le porteur des parts peut rester gérant et organiser la cession des parts grâce à des clauses statutaires spécifiques (article 815-14 du Code civil).
• Optimisation fiscale : grâce à l’abattement donation de parts sociales (jusqu’à 100 000 € par enfant et par parent, tous les 15 ans, voir BOFiP-ENR-DMTG-20-10-20-20), il est possible d’étaler la transmission tout en limitant les droits de donation.
• Prévention du morcellement : la gestion collective permet d’éviter l’indivision post-succession, source fréquente de conflits familiaux.

Le montage classique repose sur la création d’une SCI au sein de laquelle les parents effectuent un apport immobilier. Les parts de la SCI servent alors de vecteur de transmission et bénéficient d’une valorisation patrimoniale qui peut, en outre, être minorée en raison du manque de liquidité des parts (décote lors de l’évaluation fiscale, pratique reconnue par la jurisprudence).

Les étapes clés de la transmission via SCI

• Création de la SCI familiale : rédaction des statuts et choix du régime fiscal (IR ou IS ; chaque option répond à des objectifs différents).
• Apport des biens immobiliers à la SCI, généralement par acte notarié (impliquant des droits d’enregistrement).
• Transmission progressive ou distribution des parts : par des donations successives et/ou par démembrement (nue-propriété et usufruit).
• Anticipation de la transmission et gestion future : via des clauses statutaires précises et adaptées à la structure familiale.

Illustration concrète : Transmission de patrimoine via une SCI familiale (cas M. Dupont)

Situation de départ

Prenons l’exemple de Monsieur Dupont, 65 ans, résidant à Lyon avec son épouse. Tous deux possèdent un appartement évalué à 500 000 € via une SCI familiale créée il y a cinq ans. Leur objectif : transmettre ce patrimoine à leurs deux enfants tout en optimisant la fiscalité.

M. Dupont perçoit par ailleurs 60 000 € de revenus nets annuels. La famille envisage d’effectuer des donations de parts sociales de la SCI aux enfants, soit en pleine propriété, soit via un démembrement avec réserve d’usufruit.

Problématiques posées

• Comment évaluer la valeur fiscale des parts à transmettre ?
• Quel est l’impact fiscal immédiat et futur de la donation selon l’option retenue ?
• Vaut-il mieux privilégier la donation en pleine propriété ou la donation de la nue-propriété des parts ?
• Quel régime fiscal choisir pour la SCI ?

Analyse fiscale et simulation

La SCI détient l’appartement à 100 % (valeur : 500 000 €), soit 1 000 parts sociales valorisées chacune à 500 €.

Chaque parent peut transmettre, tous les 15 ans, 100 000 € à chaque enfant sans fiscalité (BOFiP-ENR-DMTG-20-10-20-20 – abattement personnel).

• Donation en pleine propriété de 300 parts (valeur totale 150 000 €) à chaque enfant : après abattement de 100 000 €, la base taxable restante est 50 000 €, générant 2 500 € de droits (taux de 5 %).
• Donation en nue-propriété (valeur estimée à 90 000 € pour 300 parts à chaque enfant, en fonction de l’âge du donateur) : base taxable couverte par l’abattement, donc aucun droit de donation immédiat.

Le démembrement de propriété SCI (donation de la nue-propriété et conservation de l’usufruit) permet à M. Dupont de continuer à percevoir les revenus locatifs, tout en optimisant la transmission future au décès.

Choix du régime fiscal de la SCI

L’assujettissement à l’IR (Impôt sur le revenu) évite une double imposition lors de la revente ou en cas de plus-value, à la différence de l’IS (Impôt sur les sociétés), qui peut être intéressant pour amortir le bien mais reste généralement inadapté à une stratégie de transmission familiale.

Recommandation synthétique : Il est judicieux d’opter pour la donation en nue-propriété (zéro droits immédiats) et d’échelonner les transmissions pour maximiser les abattements, tout en gardant la gestion centralisée au sein de la SCI.

Risques et points de vigilance lors de la transmission de patrimoine par SCI

La transmission de votre patrimoine via une SCI n’exclut pas certains risques et points de vigilance :

• Conflits entre héritiers ou associés : des statuts SCI imprécis ou incomplets fragilisent la gouvernance et sont source de litiges, notamment lors du décès du gérant principal (Service Public, droits de succession SCI). Prévoyez, dès la rédaction des statuts, des clauses d’agrément et de majorité renforcée pour éviter l’entrée de tiers non désirés.
• Fiscalité sur les revenus de la SCI : il est crucial de bien choisir entre IR et IS selon l’objectif patrimonial. Un mauvais choix peut grever la rentabilité future, voire entraîner une taxation élevée en cas de revente sous l’IS.
• Abus de droit et requalification fiscale : attention à la structuration abusive, notamment lors d’un démembrement de propriété mal motivé (doctrine du BOFiP).
• Erreur d’évaluation : la sous-valorisation volontaire des parts peut entraîner un redressement en cas de contrôle (référence à la jurisprudence et doctrine fiscale sur l’évaluation des parts non cotées).

En cas de doute, il est judicieux de solliciter un accompagnement personnalisé auprès d’un professionnel qualifié pour sécuriser la transmission.

Stratégies et astuces fiscales pour optimiser la transmission via SCI

Transmission étalée et abattements judicieux

En cumulant le plafond d’abattement (100 000 € par enfant et par parent, tous les 15 ans), il est possible d’opérer une transmission progressive des parts de façon fiscalement neutre sur plusieurs décennies. Ce mécanisme peut être complété par le démembrement de propriété SCI : donner la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit.

Transmission et décote de liquidité

La donation ou la succession de parts de SCI bénéficie d’une décote (souvent estimée à 10-20 %) lors de leur évaluation, car l’absence de liquidité réduit la valeur patrimoniale de référence (BOFiP). Cette décote permet de transmettre davantage tout en restant sous les plafonds d’abattement.

Démembrement : combiner prévoyance successorale et fiscalité allégée

Le démembrement de parts de SCI (donner la nue-propriété et conserver l’usufruit) permet de laisser les revenus locatifs au donateur, tout en limitant la valeur transmise fiscalement.

Clauses statutaires sur mesure

L’anticipation de la transmission passe aussi par la rédaction de clauses claires dans les statuts de la SCI : clauses d’agrément, de gestion, majorités, pouvoirs du gérant, modalités de cession de parts. En cas de décès, la succession s’en trouve sécurisée et la gouvernance préservée.

Régime fiscal : IR ou IS ?

Pour un objectif de transmission et de conservation du patrimoine, le régime de l’Impôt sur le Revenu (IR) reste souvent préférable : il évite une double imposition sur les plus-values et permet aux associés de bénéficier du régime fiscal des particuliers. Le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS) n’est pertinent que dans des logiques d’amortissement intensif ou de projets spéculatifs.

N’oubliez pas : consultez un notaire pour adapter les statuts, puis un avocat fiscaliste pour sécuriser le schéma retenu et anticiper tout risque spécifique.

Conclusion et prochain pas : structurez sereinement votre transmission patrimoniale

En résumé, la SCI familiale constitue un excellent outil d’optimisation de la transmission patrimoniale : donation étalée, abattements renouvelables, gestion centralisée et fiscalité allégée. Pensée dans le respect du cadre légal (articles du CGI et doctrine BOFiP), cette structuration protège aussi le maintien du patrimoine dans la sphère familiale.

Dû à la diversité des situations et à l’éventail des choix juridiques et fiscaux, il est essentiel de se faire accompagner dans la structuration et la rédaction des actes (statuts, donations, clauses spécifiques). Sollicitez un avocat fiscaliste via Lexanova pour garantir une transmission sereine et pérenne.

FAQ : SCI, transmission et fiscalité - Les réponses pratiques

• Pourquoi créer une SCI pour transmettre son patrimoine ?
  Pour faciliter la transmission progressive, optimiser la fiscalité et préserver le contrôle familial des biens immobiliers.
• Quel est le coût d’une transmission de patrimoine par SCI ?
  Il dépend des frais de notaire pour l’apport initial, de la valorisation des parts et des éventuels droits de donation après abattement.
• Comment donner des parts de SCI à ses enfants de son vivant ?
  Par acte notarié, via une donation simple ou démembrée, en profitant des abattements légaux (100 000 € tous les 15 ans).
• Comment se passe une succession avec une SCI ?
  Les parts entrent dans la succession et sont réparties selon les statuts ; la décote de liquidité peut s’appliquer.
• Quels sont les avantages du démembrement de parts de SCI (nue-propriété/usufruit) ?
  Optimiser la transmission en diminuant la base taxable tout en conservant le revenu locatif.

L’essentiel à retenir

L’organisation de la transmission de patrimoine via une SCI offre souplesse, sécurité et optimisation fiscale. De la création de la SCI à l’échelonnement des donations, la maîtrise des abattements et le recours au démembrement constituent des leviers puissants. Le cadre légal soutient ces montages à condition de respecter la doctrine fiscale (BOFiP) et de bien calibrer statuts et modalités de transmission.

Anticiper sa succession avec une SCI familiale permet de protéger le patrimoine, de limiter la pression fiscale sur les héritiers et de prévenir les conflits. Néanmoins, chaque situation requiert une analyse personnalisée : s’appuyer sur un avocat fiscaliste via Lexanova reste la clé d’une transmission réussie, sécurisée et optimisée selon les meilleures stratégies juridiques actuelles.