Comment optimiser la fiscalité des successions en indivision en 2025 ?

Introduction : L’indivision, un enjeu fiscal et patrimonial majeur en 2025

En 2025, près de 40 % des successions immobilières françaises sont gérées en indivision. Pourtant, de nombreuses familles ignorent qu’une mauvaise anticipation peut alourdir considérablement la fiscalité successorale et générer d’importantes tensions entre héritiers. Comment réduire le poids des droits de succession lorsqu’on hérite à plusieurs ? Existe-t-il des moyens légaux pour optimiser la gestion et la sortie de l’indivision successorale ? Ces questions sont centrales pour toute transmission de patrimoine à plusieurs. Comprendre la fiscalité de l’indivision, de la perception des revenus à la cession de biens, est essentiel pour éviter les pièges, maximiser les abattements et sécuriser son patrimoine familial.

Cadre légal et fiscal de l’indivision successorale : Comprendre le fonctionnement et les obligations en 2025

L’indivision représente la situation juridique dans laquelle plusieurs héritiers possèdent ensemble un bien (généralement immobilier) à la suite d’une succession, sans en avoir partagé la propriété. Cette situation est principalement régie par les articles 815 et suivants du Code civil, qui détaillent les droits et devoirs des indivisaires, ainsi que par le Code général des impôts (CGI) sur la fiscalité applicable.

1. Imposition des revenus issus des biens indivis :

Selon l’article 8 du CGI, les héritiers indivis doivent déclarer dans leur propre déclaration de revenus les revenus locatifs ou autres produits générés par les biens (proportionnellement à leur quote-part). Ils peuvent déduire l’ensemble des charges supportées pour la conservation, l’administration et la gestion des biens (réparations, assurances, taxes, frais de gestion). Ces charges réduisent le revenu net imposable de chaque indivisaire, diminuant ainsi la base d’imposition à l’impôt sur le revenu (BOFiP-IFI-20-20-10-10).

2. Taxation des plus-values immobilières en cas de vente :

La cession d’un bien en indivision est soumise au régime des plus-values immobilières. Le calcul de la taxation tient compte de la durée de détention depuis l’acquisition par le défunt, non depuis l’ouverture de la succession (article 150 VC du CGI). Ainsi, plus la durée de détention est longue, plus l’abattement pour durée de détention est important (6 % par an au-delà de la 5e année, jusqu’à une exonération totale après 22 ans pour la plus-value imposée, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux).

3. Droits de succession en indivision :

Chaque héritier bénéficie des abattements et barèmes en vigueur (barème CGI art. 777 et abattement art. 779). Depuis 2025, chaque enfant du défunt profite d’un abattement de 100 000 € sur sa part, puis d’une taxation par tranche progressive. Spécificité de l’indivision : les indivisaires peuvent se retrouver bloqués par la gestion conjointe, ce qui retarde le partage ou la sortie de l’indivision, impactant les droits à payer dans le temps.

4. Démembrement de propriété : entre optimisation et transmission différée

Le démembrement d’un bien, c’est-à-dire la division entre usufruit et nue-propriété, reste une stratégie classique pour alléger la fiscalité lors de la transmission. L’usufruitier (souvent le conjoint survivant) conserve la jouissance des revenus, tandis que la nue-propriété est transmise à la génération suivante, réduisant la base taxable selon un barème d’usufruit/nue-propriété défini à l’article 669 du CGI.

5. Gestion collective ou transformation en SCI

L’indivision implique la gestion conjointe des biens, ce qui peut être source de conflits en l’absence d’accord ou de convention d’indivision. Pour simplifier la gestion, la transformation en Société Civile Immobilière (SCI) est souvent envisagée : la SCI permet à chaque héritier d'être titulaire de parts sociales, facilitant la transmission (donation/succession), la gestion et la vente progressive de la propriété (articles 1655 ter et suivants du CGI).

Cas pratique : L’indivision de l’appartement de Monsieur Dupont (2025)

Situation : Monsieur Dupont décède en juillet 2025. Sa succession, évaluée à 600 000 €, comprend un appartement détenu en indivision par ses deux enfants, Alice et Benoît (chacun détient 50 %).

Problématique : Comment optimiser la fiscalité pour que chaque enfant minimise les droits de succession à verser et facilite la sortie de l’indivision ?

Analyse fiscale détaillée :

• Abattements applicables (2025) : Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur sa part d’héritage. Après abattement, chacun sera donc imposé sur 200 000 €.
• Barème des droits de succession :
  • Jusqu’à 8 072 € : 5 %
  • De 8 073 à 12 109 € : 10 %
  • De 12 110 à 15 932 € : 15 %
  • De 15 933 à 552 324 € : 20 %

Calcul des droits pour 200 000 € pour chaque enfant :

• Jusqu’à 8 072 € : 8 072 € × 5 % = 403,60 €
• De 8 073 à 12 109 € (4 037 €) : 4 037 € × 10 % = 403,70 €
• De 12 110 à 15 932 € (3 823 €) : 3 823 € × 15 % = 573,45 €
• De 15 933 à 200 000 € (184 067 €) : 184 067 € × 20 % = 36 813,40 €

Total des droits par héritier : 38 194,15 €, soit 76 388,30 € pour la succession.

Le saviez-vous ? Depuis la réforme de 2025, une sortie d’indivision favorisée dans l’année du décès peut minimiser les coûts, prévenir les conflits, et permettre à chaque héritier de mieux préparer sa propre transmission future.

Optimisations et stratégies fiscales :

• Faciliter le partage ou la vente de l’appartement afin de sortir rapidement de l’indivision et bénéficier à nouveau des abattements lors de successions ou donations ultérieures.
• Mettre en place un démembrement : si l’un des héritiers souhaite conserver la jouissance (usufruit), l’autre peut recevoir la nue-propriété en donation, allégeant la fiscalité selon le barème de l’article 669 CGI.
• Recourir à une SCI pour transformer la propriété immobilière en parts sociales, facilitant la gestion, la transmission et les donations aux générations suivantes.

Indivision successorale : pièges fiscaux, vigilance et risques à anticiper

L’indivision, bien que fréquente, expose à plusieurs risques fiscaux et patrimoniaux. Les principaux pièges identifiés sont :

• Gestion défaillante des revenus et charges : Oublier de déduire certaines charges peut majorer l’impôt sur le revenu. A l’inverse, une sur-déclaration injustifiée expose à un redressement fiscal (BOFiP).
• Blocages dans la gestion ou le partage : Sans convention d’indivision claire ou volonté de vendre, l’administration fiscale considère que l’indivision subsiste indéfiniment, figeant la situation et compliquant la transmission.
• Omissions lors de la déclaration : La non-déclaration ou déclaration tardive des donations ou transmissions partielles expose à des intérêts de retard et pénalités (articles 1727 et 1728 CGI, renforcés depuis la réforme 2023).
• Démembrement mal documenté : Si la répartition usufruit/nue-propriété est contestée lors d’un contrôle, la requalification peut entraîner une taxation pleine sur la valeur du bien.

Stratégies et astuces pour optimiser la fiscalité d’une succession en indivision (2025)

Plusieurs solutions existent pour alléger la fiscalité de l’indivision successorale :

• Sortie rapide de l’indivision : Clôturer l’indivision permet à chaque héritier de détenir un bien en pleine propriété. Lors de la prochaine succession, chacun bénéficie à nouveau de l’abattement de 100 000 € (article 779 CGI), alors qu’un seul abattement s’applique si l’on reste dans l’indivision.
• Donation-partage en démembrement : Donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit permet de différencier les impositions et de réduire la base taxable (cf. tables de l’article 669 CGI).
• Transformation en SCI : En société civile immobilière, les parts sociales peuvent être transmises progressivement, souvent sous le régime favorable de la donation, tout en conservant une gestion collective simplifiée.
• Utilisation de l’assurance-vie : Bien qu'externe à l’indivision, elle permet de sécuriser le paiement des droits et éviter une vente forcée du bien.
• Recours au pacte Dutreil : Si la succession comprend une activité professionnelle ou des titres de société familiale, ce dispositif autorise une exonération partielle de droits, sous conditions (article 787 B CGI).

Chaque option doit être adaptée à la situation familiale et patrimoniale des héritiers afin d’éviter tout blocage ou mésentente.

Conclusion : Sécuriser et optimiser la succession en indivision

L’indivision successorale implique un enchevêtrement de règles juridiques et fiscales. Pour minimiser les droits de succession, il est important de maîtriser la gestion des revenus, la répartition des abattements et la sortie de l’indivision, tout en tenant compte des particularités du patrimoine concerné. Les schémas de démembrement, de transformation en SCI, et les outils comme l’assurance-vie ou le pacte Dutreil offrent de réelles opportunités d’optimisation à condition d’être rigoureusement préparés. Pour une approche sur mesure, il est recommandé de consulter un avocat fiscaliste référencé sur Lexanova : il saura vous accompagner sereinement dans la gestion et la transmission de votre patrimoine, en conformité avec la législation en vigueur.

FAQ – Questions fréquentes sur la fiscalité de l’indivision successorale

• Quels abattements fiscaux s’appliquent à une succession en indivision ?
  Chaque héritier direct bénéficie d’un abattement de 100 000 € (article 779 CGI) sur sa part.
• Créer une SCI permet-il vraiment de réduire les droits de succession ?
  La SCI facilite la transmission progressive de parts, la planification des donations et optimise la gestion, mais n’élude pas les droits. Elle limite certains coûts et apporte une souplesse bienvenue.
• Est-il intéressant de faire une donation de son vivant sur un bien indivis ?
  Oui, la donation-partage, surtout en démembrement, permet d’anticiper la transmission et de réduire la base taxable des futures successions.
• Le démembrement de propriété a-t-il un réel impact fiscal ?
  Oui, il diminue la base imposable, selon le barème d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété, et différencie la taxation.
• Quel est le mode de calcul des frais de notaire pour une succession en indivision ?
  Ils dépendent de la valeur du bien, du nombre d’indivisaires et des opérations (partage, vente, etc.). Le notaire applique un barème légal.

L’essentiel à retenir

L’indivision successorale, situation fréquente en France, impacte la fiscalité des héritiers sur plusieurs plans : revenus, plus-values, droits de succession et transmission future. En comprenant et utilisant :

• Les abattements fiscaux et le barème en vigueur (100 000 € par enfant et par parent en 2025),
• L’opportunité de sortir rapidement de l’indivision,
• Les stratégies de démembrement ou la transformation en SCI,
• Les solutions complémentaires telles que l’assurance-vie ou le pacte Dutreil,

… vous mettrez toutes les chances de votre côté pour préserver votre patrimoine et réduire la pression fiscale lors de la transmission. Chaque situation familiale et patrimoniale étant unique, il est fortement conseillé de solliciter un professionnel référencé Lexanova afin d’éviter toute erreur coûteuse en cas de contrôle fiscal ou de mésentente successorale.